滨海新区中心商务区之响螺湾项目市场环境分析.pdf

联合地产 滨海新区中心商务区之响螺湾项目市场环境分析 联合地产滨海部 目录 第 1 页 共 63 页 联合地产 一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇）3 （一）滨海新区主要经济及社会指标分析3 （二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影响 11 二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇）13 （一）区域地位的提升13 （二）滨海新区产业发展：政策支持带来的产业发展14 （三）市政基础设施建设：大规模的城市建设投资15 （四）区域发展：大滨海规划带来的七大功能区域划分17 （五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断：21 三、滨海新区房地产行业发展状况研究——现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期 23 (一) 滨海新区 05 年商品房住宅发展情况回顾23 （二）滨海新区最新商品房住宅市场信息：2006 年 1-4 月份新增上市量项目信息汇总28 （三）滨海新区商品房市场分析综合结论：44 （四）滨海新区二手房市场：47 四、滨海新区中心商务区项目开发的机遇与风险——在现有的经济环境以及产业环境下的开发空间50 （一）响螺湾的现状及未来定位50 （二）响螺湾的开发进展情况51 （三）响螺湾区域房地产发展整体判断51 五、友联大厦项目自身条件分析及面临的机会与风险54 （一）友联大厦开发的基本条件54 （二）友联大厦开发的机会与风险54 六、友联大厦项目合作方式可行性分析结论56 第 2 页 共 63 页 联合地产 一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇） （一）滨海新区主要经济及社会指标分析 1、滨海新区行政区划及人口分布 重点规划建设的 350 平方公里，包括： 三个功能区：天津港、开发区、保税区全部； 三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分； 海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇 2 、滨海新区人口分布及人口结构 塘沽区（含开发区）人口： 2005 年人口抽样调查显示，滨海三区总人口达到 132.82 万人，其中塘沽区（含开发区）总人口 70.90 万人，汉沽区总人口 18.03 万 人，大港区总人口 43.89 万人。 塘沽区（含开发区）外来人口： 2005 年人口抽样调查数据显示，塘沽区（含开发区）外来常住人口 22.09 万人（其中塘沽区 22.41 万），占塘沽区（含开发区）总 人口 70.90 万人的 31.12%，外来常住人口以冀、鲁、黑三省最多，其次是豫、皖、川、鄂、内蒙古、吉、苏等七省区，多集中在生产 和服务型行业及以劳动密集型岗位。 第 3 页 共 63 页