绥芬河商业规划方案最新.ppt

2.3 区位物业现状 该项目地处绥芬河商业繁华区。目前已经建成物业包括：旭升商厦，青云超市，新华商厦，肯德基、赛博手机广场、中国银行、中国联通等。 30 2.4 区位交通状况 项目地处文化街，光华路，大直路，新华街的交汇处，交通网络极为便利。 绥芬河火车站：绥芬河火车站是绥芬河唯一的一座火车站，有发往国内，国外（俄罗斯）的车次。 公交站枢纽站：101,102,103,104,105五条主要的公交线路通向绥芬河市的四个方向。而中心广场商圈、中俄互市贸易商圈、龙须沟步行街商圈和商圈周边门市也因为便捷的交通而连接得更加紧密。 中心广场：绥芬河城市交通枢纽。 ， 片区成熟的交通设施，便捷的交通网络，将能为项目立项带来大量随机消费人流，扩大项目的辐射半径。 31 2.5 区位发展趋势 发展机遇 项目距离繁华的中心广场一步之遥——人流最大的聚集地之一，对面的绥芬河最大的青云超市，绥芬河唯一的肯德基同时引导积聚了大量的人流，本商业综合体项目作为餐饮娱乐购物多功能为一体的商业项目恰好符合本局域人流需求的配套要求，填补了现有市场没有大型综合商业项目的空白，未来定会是本区域的核心商业体。 发展趋势 ??? 项目地处文化街与光华路交汇处，未来文化街将会成为延伸中心广场连通龙须沟步行街的新型餐饮娱乐商业街。 32 3.0 市场竞争环境预测 3.1 现实竞争对手概况 3.2 潜在竞争对手预测 3.3 市场竞争趋势评价 33 项目名称 地理位置 档次 概况 主要品牌 缺陷 国贸城 通天路272号 高档 国贸城是绥芬河国际品牌较集中的商场，总面积达3800平方米，20余年的光阴使国贸城成为绥芬河的主力商场。 玖姿，百丽，星期六，汇美舍 只有步梯及直梯，没有扶梯。直梯把运营区域划分南北，有部分死角。 3.1 现实竞争对手概况 34 旭升大厦 旭升大厦位于绥芬河市文化路130号，3.3万平方米超大购物空间，品牌与非品牌于一体的经营理念，以成熟、有稳定收入的社会中高阶层人士为主力购买群体，兼顾青春流行时尚品牌，如森马，以纯等国内知名品牌。是绥芬河现阶段具有代表性的购物场所之一。 3.1 现实竞争对手概况 35 3.2 潜在竞争对手预测 36 项目名称 位置 建筑面积 年成交额 项目概况 太阳购物中心 山城路东 2.5万㎡ 即将开业 正在改建，致力于打造成地上地下相通的购物中心。 吉利大厦 通天路72号 1.6万㎡ 10亿元 对俄贸易发达，品项集中，以皮草为主。 青云市场 山城路88号 3万㎡ 20亿元 是绥芬河市最大的对俄贸易批发市场。销售额最高。 档次高 商场 批发零售 新华商厦 太阳购物中心 远东国际商贸销售中心 中俄商厦 龙盛皮货皮革 国贸城 新华地下购物广场 商业街 中档 中高 低档 从商业类型和零售档次的对比分析来看，商业类型以批发零售和沿街门市较多，未来市场竞争将十分激烈。 已交付项目 未交付项目 3.3 市场竞争趋势评价 雄飞商厦 龙须沟步行街 新华街 旭升商厦 37 吉利大厦 通天路 山城路 青云市场 4.0 项目SWOT分析 38 ?项目城市抵抗金融危机的能力相对较低； ?本地人口基量较少，外贸依赖性强； 项目SWOT分析 ?政府多项优惠政策支持； ?地理位置优越，处于商圈的龙头位置，人流集中； ?交通方便，至火车站和汽车客运站步行仅5分钟； ?具有高端商品消费能力 ?整体营业面积巨大，可有效聚拢人气； ?新商业体，在当地稀缺，便于吸大量的客流； Weaknesses Opportunities Threats 市场机会点——结合绥芬河原有商业情况,目前市场中高档次综合型购物中心为市场空白点,且中俄消费人群密集,本地与俄罗斯人流充足,本项目体量适中、如前期建筑规划、商业布局合理，存在较大的市场机会。 Strengths 39 ?经济危机的影响正在逐渐消除，贸易量开始迅速增加； ?绥芬河现有的商业体建筑陈旧，本项目国际化购物环境的打造，为项目的成功奠定了基础。 ?目前城市缺少集吃喝玩乐购物于一体的高档商业体，及时推出综合商业体可迅速占领市场份额； ?周边成熟商业及新兴商业体的竞争激烈； ?部分老商业体面积扩大增加； ?绥芬河的商铺相对目前的市场是供大于求； Page * Capabilities 绥芬河市澳普尔商业项目规划方案 致：中信集团 澳普尔集团 新奥莱玛特商业管理有限公司 2013年4月30日 前言 通过对商业项目及周边的的实地考察，并对绥芬河市目前商业环境进行初步分析与探讨，就该项目