对商铺租金乱涨价行为的思考与探讨.docVIP

对商铺租金乱涨价行为的思考与探讨 在我国经济发展受世界经融危机影响的情况下,德阳市区内商铺租金乱涨价给个体经济和第三产业发展带来不良影响,使个体工商户及从业人员不堪重负。本文通过对商铺租金乱涨价行为的分析，来阐述德阳市个体经济发展、经营、生存状况及从业人口情况，探索在市场经济条件下，如何调节和控制乱涨价行为，从而有效保护个体经济发展不受侵害，下面是笔者的思考和探讨。 一、个体工商户行业概况 1、个体经营者及从业者人口情况。据不完全统计，2010年德阳市个体经营户达到11万户之多（含无照经营）。个体工商户平均雇佣人数按每户2人计算（包括其配偶），个体经营行业从业人员总计有33万人。个体经营及从业人员总数占全市人口总数比重为9.13％;如果以全市人口总数361,6（万人）÷个体经营从业人数33（万人）＝10.96人;可以理解为每10.96个人就要养活1个体经营者及从业人员。如果我们把德阳作为一个样本，预计全国有个体工商户4000万个，从业人员将达到1.2亿人。 2、个体工商户行业人口构成。经营者主体来源比较复杂，由城市待业、无业人员、部分企业下岗工人、失地农民以及大学毕业未就业者组成。个体户主体中80%的人口处于社会中下阶层，有一定文化知识及经营技能，是一个比较勤劳、有理想、赋理性的群体。从工商注册情况看，男性占70%（预计），女性占30%，个体工商户及从业人员性别比，女性人口大于男性，约占人口总数的55%。 3、个体户收入情况及影响收入因素。作为经营风险较大的个体工商户，他们的收入水平总体呈走低趋势，根据调查走访，在2013年平均月收入2000元以下的占60%，2000-5000元的28%，5000元以上的12%。随着经营成本不断增加，盈利率不断下降甚至无利可谈，由于个体工商户构成复杂，经营者变化频繁，涉及行业众多面广，在盈利结构多因素分析中，很难采集到具有代表性的数据。通过走访、调研对行业的评价只能从七个方面进行：一是由于物价上涨促使绝大部分消费者危机意识增强、担忧挣钱难，造成消费能力降低,个体工商户营业额减少利润收入下降；二是由于就业难，经营者户数又不断增加，造成市场竟争加剧，商业利率降低，盈利收入减少；三是由于营业用工工资性支出增加，而相对减少收入；四是商业用房大幅度价格上涨增加支出，以及水、电、气价格的上涨支出增多收入减少；五是购物环境的改善，增加装修投入支出；六是运输采购、通讯、安防及物流等间接费用成本的增加，造成收入减少；七是佣工社保支出、税金上缴，局部地区还存在过高的物业管理费用支出；八是网上购物的消费群体不断增长，使实体店销售额不断下降等。这些因素反应现实个体工商户经营中存在的负担，在生存生活中他们还要肩负对子女养育、履行对父母的赡养义务。而自己却面临着吃饭、生病和养老等更加严峻的生存问题。 4、个体经营者经营现状。2011年个体工商户及从业人员与2010年相比，经营者进一步增加并且达到了顶峰。随着2012年国家经济宏观调控，一些职能部门支持个体经济发展的政策落实不到位，加之资金短缺、抵御风险能力差，在自然增长和减少率的共同影响下，3%的个体户“关门”倒闭。2013年5月7日从?都市生活?、?都市瞭望?、?都市资讯?三份市场信息报获悉，德阳市区共有965条门面转让信息，占德阳市区个体经营者总数的5%，在门面转让信息中，以商品零售业所占比重最大，约为门面转让信息的50%；餐饮有217户，占22.5%；茶楼130户，占13.5%；美发美容店44户，占4.5%；2013年就业形势将更加困难，即将毕业的690万大学生中，有相当比重会进入第三产业，预计年内有5%以上个体户将面临“关门”。 二、商铺价格基本走势调查及经营者与商铺的关系 1、商铺价格2008年以来的基本走势调查 （1）天山南路二段287#商铺，面积：110㎡，2008年8月与房东签订3年租房合同，价格18元/㎡/月，合同期满后续签3年，价格50元/㎡/月。 （2）天山南路二段289#商铺，面积：116㎡，2008年8月与房东签订3年租房合同，价格16.8元/㎡/月，合同期满后续签3年，价格30元/㎡/月。 （3）天山南路二段285#商铺，面积：101㎡，2008年8月与房东签订3年租房合同，价格17元/㎡/月，合同期满后续签3年，价格50元/㎡/月。 （4）天山南路二段279#商铺，面积：51㎡，2011年6月与房东签订10年租房合同，价格40元/㎡/月，约定逐年每平方米价格递增4元。房东收取商铺转让费3万元。 （5）翠湖街72#商铺，面积25㎡2008年7月与房东签订3年租房合同，价格10元/㎡/月，合同期满后续签3年，价格分别为20、23、28元/㎡/月。 （6）翠湖街78#商铺，面积104㎡2008年7月与房东签订5年租房合同，价格13元/㎡/月，价格