房地产的成本构成与管理.ppt

《房地产成本构成与管理》 * 一、房地产开发成本的构成 目录 二、成本管理模式 房地产开发成本的构成 日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜… ----告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手低的价格获取市场； 某某大公司为了削减开支，裁员5%... ----体现了：人员开支，是企业成本的重要部分； 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资… ----深刻含义是：追求低成本是市场经济的必然选择； 进口关税又降了，买原装进口车便宜多了… ----说明：税金同样构成产品的成本； 大城市东西贵啊，生活成本太高了… ----反映出：不仅是企业，我们个人也都在比较选择着生活的成本 “成本”对社会经济的影响无处不在，是经济过程中使用频率最高的词之一。 房地产开发成本的构成 什么是成本？ 用科学的语言解释是：成本是企业在产品生产经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。 用我们的语言解释是：成本是“成功之本”。 房地产开发成本的构成 房地产项目成本组成：九个大类 土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 开发间接费 期间费用 开发成本 完全成本 房地产开发成本的构成 房地产的成本包括九个大类： 第一部分 土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 包括： 政府地价及市政配套费 ：支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门交纳的大市政配套费、土地交易环节交纳的契税、土地闲置费、项目竣工验收前的土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价和相关税费。 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压线埋地、市政接口等建设费用或缴费。 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 房地产开发成本的构成 第三部分 主体建筑工程费 ----指项目开发过程中的主体土建费用，包括： 基础费用 ----建筑的地基与基础费用； 结构与粗装修费用 ----完成地面以上的结构与基本装修的费用； 门窗工程费用 ----室内外门与窗的费用； 公共部位装修费用 ----外立面、公共部位的装饰与装修费用； 室内精装修费用 ----对精装修交付的房屋的装修费用； 第二部分 开发前期准备费 ----指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。一般包括： 勘察设计费 ----勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房； 报批报建费用 ----向政府缴纳的规定费用； 三通一平费用 ----通水、通电、通路和场地平整产生的费用； 临时设施费用 ----项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用； 房地产开发成本的构成 第四部分 主体安装工程费 ----指项目开发过程中的室内安装费用，包括： 室内水电安装费用 ----室内各类水电相关工程费用； 室内设备及安装费用----空调、电梯、消防系统的设备及安装费用； 弱电系统费用 ----居家防盗系统、宽带网络、有线电视、三表远传系统、对讲系统、电话系统等费用； 第五部分 社区管网费 ----指项目管网配套费用，包括： 室外给排水费用 ----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 ----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 ----小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用； 室外智能化系统费用----小区停车管理、周界防越、闭路监控、门禁、电子巡更、电子公告屏、室外背景音乐等智能化系统费用 房地产开发成本的构成 第六部分 园林环境费 ----指项目内的景观费用，包括： 道路广场费用 ----小区建设道路、广场的费用； 绿化建设费用 ----小区内用于绿化工程的费用； 建筑小品费用 ----小区内雕塑、水景、环廊、假山等费用； 小区围墙费用 ----小区围墙、