【房策】广州渔人码头升级改造概念方案.pptVIP

十一、投资回报分析 注：具体建面数据待测量核准。 五湖四海渔人码头招商目标及租金收入预测分析 招商周期 组团楼层分布 可招租 建筑面积（㎡） 基准租金 （元/㎡·月） 2013年 （万元） 2014年 （万元） 2015年 （万元） 2016年 （万元） 2017年 （万元） 五年合计 招商进度 60% 80% 85% 95% 98% 　 计租期（月） 6 8 10 12 12 　 综合市场 中心组团首层 15703 68.00 384.41 683.39 907.63 1217.30 1255.74 4448.47 中心组团二层 15703 40.00 226.12 402.00 533.90 716.06 738.67 2616.75 环形复式商铺（1—3层） 6773.71 68.00 165.82 294.79 391.52 525.10 541.68 1918.91 合 计 38179.71 67.77 776.35 1380.18 1833.06 2458.45 2536.09 8984.13 花鸟水岸休闲公园 5000 35.00 —— 整体包租 210.00 210.00 210.00 630.00 珠江文化创意园 （仓库区） 38000 40.00 —— 547.20（30%) 912.20（50%) 1185.60（65%) 1150.40（85%) 3795.40 国际艺术宴会中心 （重车区） 47693.24 25.00 —— 整体包租加建自投 免租一年 1430.79 1430.79 2861.58 游艇含五星酒店 （旅游学校） 10000 40.00 —— 整体包租 免租一年 480.00 480.00 960.00 总 计 　 　 2298.84 4174.01 5806.17 9003.23 9350.88 30633.13 十一、投资回报分析 注：具体建面数据待测量核准。 五湖四海渔人码头未来五年现金流量及盈亏分析表 年份财务指标 2012年 （万元） 2013年 （万元） 2014年 （万元） 2015年 （万元） 2016年 （万元） 2017年 （万元） 一、现金流出 -3928 -4240 -3774 -2966 -2966 -2966 1.策划设计费 -450 　 　 　 　 　 2.改造工程投入 -2000 -2000 -1340 　 　 　 3.招商推广费 -200 -300 -300 -300 -300 -300 4.租金成本 -978 -1590 -1734 -2166 -2166 -2166 5.管理运营费 -300 -350 -400 -500 -500 -500 二、现金流入 1600 3498.84 5174.01 6706.166 9803.231 10250.88 1.预收保证金 1000 1000 600 400 200 100 2.租金收益 500 2298.84 4174.01 5806.17 9003.23 9350.88 3.管理费收入 100 200 400 500 600 800 三、变动成本 　 -390.8 -709.58 -987.048 -1530.55 -1589.65 1.营业税（5%） 　 -114.94 -208.70 -290.31 -450.16 -467.54 2.招商佣金提成 （12%） 　 -275.86 -500.88 -696.74 -1080.39 -1122.11 四、净现金流量（营业损益） -2328 -1132 690.431 2753.118 5306.682 5695.228 五、投资回报期 五年净收益总额为10985.50万元，年均回报率为41.14%， 其中：前期整改投资为5340万元，投资回收期为2.7年。 六、整改投资年均回报率（五年年均%） 八、主力店与商户组合——租户名单列举 建筑立面参考 江景线环境营造 * * * * * * * * * * * * 五湖四海渔人码头五年租金厘定分区走势表 平均月租建筑分布 建筑面积（㎡） 2013年 （元/㎡·月） 2014年 （元/㎡·月） 2015年