房地产投资基本知识讲课.ppt

第二章 房地产投资分析的基本知识 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不相同，在投资决策时，需要把所有的支出和收入都折算到同一个时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，对投资方案进行比较、分析。 因此，必须掌握相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值和投资经济效果评价指标。 第一节 资金的时间价值 第二节 利息与利率 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 第四节 等值计算公式 第五节 房地产投资经济效果分析 资金的时间价值是指一定数量的资金在生产或流通 中可以增加新的价值，即资金的价值可以随时间不断地 发生变化。 同样数额的资金在不同的时间具有不同的价值 ，即 等量不等值 。 资金的时间价值取决于投资利润率、通货膨胀率以及风险因素 把资金投入生产，可以获取一定数量的利润，而且 当利润率一定时，资金周转越快，取得的利润越多； 把资金存人银行，则可以获得一定数量的利息。利 润和利息体现了资金的增值，表明资金具有时间价值。 资金具有时间价值，但必须以投人生产或流通为前 提。静止的资金是不会增值的。 第二节 利息与利率 一、利息和利率的概念 资金具有时间价值，因此占用资金应付出一定的代 价，反之，放弃使用资金应得到一定的补偿。 利息：占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的报酬。利息通常根据利率来计算。 利率：是指经过一个计息周期，所获利息额与借贷金(即本金)之比，一般以百分数表示。 计息周期是计算利息的时间单位，我国银行存、贷 款的计息周期多为月或年。若计息周期为月，则利率称 为月利率；若计息周期为年，则利率称为年利率。 二、单利和复利 利息的计算有单利计息和复利计息两种。 （一）单利 单利计息指在计算利息时只考虑本金，而不考虑已 经获得的利息，即利息不再生息 第一年获利息Pi，年末本利和F＝P+Pi=P(1+i)； 第二年获利息Pi，年末本利和F＝P+2Pi=P(1+2i) 第三年获利息Pi，年末本利和F＝P+3Pi=P(1+3i) ? ? 第n年年末获利息Pi，本利和F＝P+nPi=P(1+ni)。 若本金为P，年利率为i，按复利计息各年利息及年 末本利和如下： 第一年获利息Pi，年末本利和F＝P+Pi=P(1+i)； 第二年获利息P(1+i)i，年末本利和F=P(1+i)2； 第三年获利息P(1+i)2i，年末本利和F=P(1+i)3； 第n年获利息P(1+i)n-1i ，年末本利和F＝P(1+i)n 若本金为P，年利率为i，复利计息本利和公式为 F＝P（1+i）n （2-2） 例 某单位贷款20万元，期限10年,年利率为7％,分别按单利计息和复利计息方法计算到期后应偿还的本利和分别为多少? 解：按单利计息F＝20×(1+10×7％) ＝34.00(万元) 按复利计息F＝20×(1+7%)10＝39.34(万元) 三、名义利率和实际利率 在利息计算中，一般采用年利率，但如果银行有效 计息周期小于1年，如季度或月，这时往往需要将季度 利率或月利率换算为年利率。季度利率或月利率为周期 利率，记为i0，年内计息周期数为m，则有如下两种年 利率表示方法。 （一）名义利率 名义利率是不考虑年内各周期间复利效果的年利率，计 算公式为 i名＝i0m (2—3) 若已知名义利率和年内计息周期数，则可利用上式计算 周期利率。 如：某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。 按单利计算利息时， 名义利率=实际利率 （二）实际利率 实际利率(i实)是考虑年内各周期间复利效果的 年利率。设本金为P，则 P(1+i0)m＝P(1+i实) 因而可得实际利率计算公式 i实＝(1+i0)m－1 （2-4） 若已知名义利率和年内计息周期数，则式(2—4) 可表示为 (2—5) 分析得出：1）实际利率比名义利率更能反映资金的 时间价值；2）名义利率越大，计息周期越短，实际 利率与名义利率的差异越大。3）计息周期=1，实际 利率大于名义利率。4）计息周期1，实际利率大 于名义利率。 例：某笔住房贷款年利率为12%，贷款额为1000元，期 限为1年，复利计算，分别以一年1次计息；1年4次计 息；1年12月按月利息计息，则1年后的本利和分别为： 解：名义利率=周期利率X每年计息周期数 一年1次计息 F=1000x（1+12%）=1120元 一年4次计息 一年12次计息