房地产投资与融资复习大全讲义.docx

第一章 房地产投资与融资概论 1. 思考题： 房地产市场的影响与联动 房地产存量市场→房地产租赁市场所决定的租金水平→房地产价格→开发建设的房地产资产→房地产存量市场 房地产投资价值与市场价值 投资价值：投资者对投资物业未来收益的价值判断。 市场价值：在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。 房地产资产的需求为什么是引致需求，而不是直接需求？ 由于房地产资产的特殊属性，以建筑物和土地构成的房地产资产实际上可以被看作是一个中间产品，其价值取决于他对其他产品的贡献。因此房地产资产的需求可以被看作是引致需求。 房地产市场的四象限模型的缺陷是什么？ 四象限模型是以经典经济学的基本假设为条件的，在用四象限模型对房地产市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响房地产市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加。因此，要找到房地产市场新的平衡点是非常困难的。 用四象限模型也不能把握房地产市场的瞬间调节与变化。 房地产市场的界定 一个基于地域划分的多层次市场界定，即房地产市场是一个地区性市场，越是邻里区域的市场变化，对我们所研究的目标物业越会产生直接的影响。 房地产市场结构 一个垄断竞争的价格搜寻者市场。 房地产市场无效率的原因 房地产市场的信息获取比较困难、交易成本较高、产品异质等因素阻碍了市场效率的提高。 房地产市场价格搜寻者（中介）的作用？ 降低信息成本和交易费用，以及提高了市场效率。 为什么房地产资产管理是企业价值管理的重要内容？ 大企业中很大一部分资产是房地产资产。 第二章 土地区位与房地产价值 1. 思考题 “胡焕庸线” 著名人口地理学家胡焕庸在《 中国人口之分布》一文中提出的我国人口地理分界线： 自黑龙江的瑷珲（今黑河市）到云南腾冲为止。 按照土地的竞租曲线，办公用房的租金高于住宅。但是为什么在广州的珠江新城和天河地区却是高档住宅的租金和售价高于写字楼？ 商业地产发展过快，造成很多区域内商业地产项目供大于求是房企拿地热情减退的主要原因。 由于前两年住宅市场的走冷，许多没有开发经验的房企纷纷踏足商业地产市场，愈加激烈的市场竞争将挤压商家的利润空间，有些实力一般的房企在项目发展的初期就遇到了难题。一些地处郊区的部分商业项目在周边规划及业态定位上并不清晰，有的项目周边还有投产不久的工厂，还没有列入拆迁规划的城中村等等。周边政务、居住、工业、商业用地夹杂，令一些商业地产项目的发展举步维艰。 造成商业地产整体供大于求的另一个因素是需求的减少。今年全球经济形势遭遇寒冬，最突出的影响就映射在零售业，作为商业地产的衣食父母，零售业扩张速度的减慢，直接导致了商业地产的扩张动力不足。 房地产市场研究的方法为什么要借助于城市经济学和区域经济学的理论？ 由于房地产投资价值与其空间区位有很大关系，而对其空间区位利用中人的因素又尤为重要。因此，通常要借助于城市经济学和区域经济学的理论。 人口集聚力的重要性 经济动力（经济位势）决定了对一个投资区位的需求程度， 市场动力（市场位势）决定了相互竞争的租金水平和物业价值的大小。而由于经济动力带来的人口集聚力、市场动力带来的投资动力则成为城市房地产发展的主要驱动力量。人口迁移会显著地影响房地产价格水平，当人口大量迁入一个城市时会导致该地区的房地产价格上涨， 反之则该地区房价会下降或滞涨 经济动力带来的人口集聚力是生产要素聚集的重要原因。 城市发展的动力机制 经济动力决定了对一个投资区位的需求程度，市场动力决定了相互竞争的租金水平和物业价值的大小。而由于经济动力带来的人口集聚力，市场动力带来的投资动力则成为城市房地产发展的主要驱动力量。 地方政府在房地产市场发展中的影响 地方政府可以通过调整城市规划和进行城市基础设施投资来改善房地产区位价值，进而获得新开发区域的土地价格增值收益和房地产开发及交易的相关税收。 中国的地方政府可以通过建立地区房地产交易市场信息系统来监控房地产市场运行，在房地产市场不景气时，通过降低交易税费，简化交易手续来引导市场活跃；在房地产市场过热时，通过限制购买资格和提高交易税费等政策措施来调控市场。 土地价格的决定，事实上是房地产开发商与政府之间谈判、交易的结果。 竞租曲线的意义 竞租曲线是城市土地利用理论的核心。阿隆索认为在城市中,商业具有最高的竞争能力,可以支付最高的地租,所以商业用地一般靠近市中心,其次是工业,然后是住宅区,最后是竞租力较低的农业.这样就得到了城市各类土地利用区位有序分布的同心圆模式 阿隆索的城市竞租理论为以后的城市产业布局理念、土地和房地产估价中的基准地价理论，以及城市规划理论都奠基了部