房地产开发流程及相关法律实务图文.ppt

第四节 房地产开发项目的合法性分析实务 一、立项问题 二、规划问题 三、土地问题 四、施工问题 （一）因素：产业政策、宏观调控 （二）案例：新丰电厂、铁本事件、姜庄湖二期 （三）影响：别墅项目、高尔夫项目 一、立项问题 铁本事件 项目概况 江苏铁本钢铁有限公司自2002年初筹划在常州市新北区魏村镇、镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项目。该项目设计能力840万吨,概算总投资105.9亿元人民币,2003年6月进入现场施工,2004年3月江苏省政府责令全面停工。 违法事实? 立项 为实施该项目,铁本公司法人代表戴国芳先后成立7家合资(独资)公司,把项目化整为零,拆分为22个项目向有关部门报批。2002年9月至2003年11月,常州国家高新技术产业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计划与经济贸易局先后越权、违规、拆项审批了铁本合资公司的建设项目。 环评 铁本公司未取得环保部门批复环境影响评价报告书即开工建设,严重违反了国家环境保护法、环境影响评价法的有关规定。 个人集资合作建房于凌罡 gāng? 于凌罡宣布停止合作建房 专业公司来运作， 投资商：与开发商同义语；合作开发的出资一方；开发商的控制股东 开发商：商事主体 泽青科技园 北京资质现状2010：注销1404四级1602三级313二级240一级113 * 项目公司的产生背景：引资（中外合作企业）、税收（属地管理）、炒地、 * 国务院关于投资体制改革的决定：对于政府投资项目，采用直接投资和资本金注入方式的，从投资决策角度只审批项目建议书和可行性研究报告，除特殊情况外不再审批开工报告，同时应严格政府投资项目的初步设计、概算审批工作；采用投资补助、转贷和贷款贴息方式的，只审批资金申请报告。 * 姜庄湖 * 房地产开发流程及法律实务 －－房子是如何修成的 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 商品房销售许可证 买房看五证，哪五证？ 目录 第一节 开发主体制度 第二节 项目审批制度 第三节 项目建设制度 第四节 项目合法性分析实务 第五节 总结 一、几种称呼：投资商、开发商、发展商 第一节 房地产开发主体制度 二、设立条件 注册资本：建设部规定、地方规定 人员条件：工程技术人员和财务人员 一般条件：股东、资本、章程、住所、名称 特殊条件 三、资质制度 （一）建设行业资质制度概述 （二）房地产企业资质等级和审批 （三）资质制度法律渊源：城市房地产管理法、城市房地产开发经营条例、房地产企业资质管理办法 五、房地产开发企业的特征和组织结构 （一）特征 1、资金密集型企业 2、组织型企业：勘察企业、设计企业、施工企业、监理企业、销售代理企业、咨询企业 （二）组织结构 1、前期部 2、工程管理部 3、设计管理部 4、市场销售部 5、行政财务部 第二节 房地产开发审批制度 ——房地产项目的准生证 ※一个项目前期经理的职责描述 1、具体办理项目规划报批手续； 2、负责办理项目计划报批手续； 3、负责办理土地报批手续； 4、负责办理市政报批手续； 5、负责与人防、消防、环卫、环保、教育、商业、园林、交通、节水国家安全、文物、军队、防疫等部门的协调,并办理相关手续； 6、与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘测绘工作； 7、负责项目地名的申报，并取得有关批复； 8、负责办理项目开工审批； 9、负责办理预售许可证、工程验收手续、土地证、房产证等手续； 10、负责配合征地拆迁工作的组织与协调。 ※任职资格 1.专科以上学历，3年以上大型房地产项目前期开发工作经验； 2.熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审、报建各项手续的审批程序； 3.与相关政府部门有良好的人脉关系； 4.具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德。 目录 一、概述 二、项目立项制度 三、项目规划制度 四、项目土地制度 五、项目建设制度 一、概述 （一）含义 按国家规定的工程投资项目核准和备案要求，建设单位就各阶段的工作向主管部门的报批和批准手续。 （二）特征 1、涉及部门多 2、灵活性强 （三）流程 （四）法律渊源 关于基本建设程序的若干规定（国家计委等1978年4月22日） 《国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知》 二、项目立项管理制度 （一）含义 建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可，可以进入项目实施阶段。 （二）管理方式 1、政府投资：审批制 2、企业投资 备案制：非核准制或审批制的一般项目 核准制：重大项目和限