商业地产运营实务.ppt

商业地产运营实务 一 什么是商业地产？ 商业房地产指用于各种零售、商务办公餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 商业地产分类 商业地产分为六类： １．商业和住宅混合地带（义乌新天地） ２．店面商业地带 ３．一般商业地点 ４．中心商业地点（上海徐家汇） ５．临近商业地点（金福源） ６．办公商业地点 （广州体育中心） 商业地产的发展规模 分为三级中心： 一级中心 包括零售业，一般都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等等,另外是餐饮业，全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店；还有娱乐休闲，并且是全面配套，以高档为主 商业地产的发展规模 二级中心 二级中心一样有零售业、餐饮业，但是属于中档的档次，还有服务业、商务金融、文化交流、娱乐休闲等 三级中心 一般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等 二 商业地产开发的现状 　一、订单开发理念获得普遍认同 面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。以往住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念已经得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟 二 商业地产开发的现状 二、大型企业纷纷战略性进入商业地产 目前，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张发展战略的企业大多保持了强劲的发展势头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐；许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮中，令商业地产更多地响起强者的声音。由于大开发商的强势进入，中小商业地产开发企业的生存压力加大。一些地区商业物业供大于求的态势明显，使资金实力有限的中小开发商更为被动 二 商业地产开发的现状 三、融资渠道出现新变化，多元化格局初显 由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新的融资模式，REITS（房地产信托投资基金）作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好，海外资金也逐渐成为商业地产的重要资金来源 ：摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团国际投行淡马锡基金和老虎基金 二 商业地产开发的现状 四、投机性开发现象依然存在 目前，商业房地产投机性开发主要有两种方式：一是概念炒作；二是销售方式炒作。国外比较成熟的商用物业所采取的开发模式通常是：项目开发—基金购买—基金委托销售管理—开发商资金全部回笼—项目开发；而我国目前商用物业所采取的模式则是：项目开发—开发商独立销售—资金部分回笼—项目无法开发。这样一个模式所导致的将是整个开发销售锁链的断线，开发商没有基金的支持、不能够及时将资金回笼到位，因而才会出现投机性开发，目的便是尽快收回资金 二 商业地产开发的现状 五、SHOPPING MALL前景遭质疑 在经历一系列挫折之后，SH OP－PING M ALL的发展前景遭到质疑，并引发了业内激烈争论。SH OP－PING M ALL规模究竟是处于衰落期还是成长期？（深圳万象城 华南MAII 广州天河城） 二 商业地产开发的现状 六、商业地产出现非正常盈利模式 国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，但是，我国主要是一种是从地价获利，另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，从而获利。第三种是产权式返租 三 商业地产的机会在哪里？ 一、合作开发机会 二、出售套现机会 三、项目收购机会 大量商业物业由于开发商资金和运营能力的不足而陷入困境，而这其中不乏地理位置优越且开发设计优秀的商业物业。对于有实力的企业而言，这些物业的市场价值远高于其收购价值，是难得的市场机会；而对于这些物业的开发商而言，可以利用被收购的机会套现离开市场，从而减少投资损失 三 商业地产的机会在哪里？ 四、业态替代机会 目前我国临街商铺和社区商业的服务仍然局限在购物和生活服务方面，休闲、娱乐类设施大多集中在传统的商业中心。随着消费者对休闲、娱乐等体验式消费需求的增强，满足社区和区域市场的中小型休闲商业项目将是未来开发的热点 三 商业地产的机会在哪里？ 五、连锁扩张机会 大型商业连锁企业的扩张冲动将形成商业物业新的需求动力。商业企业的连锁化和大型化增加了对商业物业的需求。与此同时，全国范围内商业网点规划的推进，对传统批发市场的改造加速，也形成了商业地产需求的一股新动力 三 商业地产的机会在哪里？ 六、新区发展机会 由于交通拥堵、租价过高、竞争过度，传统商业中心区的竞争力和吸引力正在衰退，多商业中