房地产金融绪论.pptVIP

4、货币汇率的变化 汇率则可以调整完全市场经济国家间的资金流动。汇率的变化有两方面的作用： （1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产； （2）当货币升值时，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种较快速的转移方式。 5、日用品价格的变化 日用品价格的变化对不同发展水平国家有不同的影响。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。 发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。 6、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。 在西方国家，房地产证券的价格随着世界金融市场的波动而变化。在利率下降时，房地产股票价格上升，房地产股票的收益增加。 7、金融政策 房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。 8、