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商业地产企业香港上市的思考 ——以万达商业地产香港上市为例分析 摘要 2014年12月23日，万达商业地产在港交所主板挂牌交易，开盘价48元，募集288亿港币，为万达的十年上市之路画上句号。本文主要分析万达商业地产的上市，为何选择香港上市，上市的成本收益及上市后面临的问题。通过万达商业地产上市案例，对商业地产企业在香港上市进行一些思考。 关键词：万达商业地产;香港上市;收益及问题 2014年12月23日，万达商业地产在香港联交所主板挂牌交易，股票代码：03699.HK，首日开盘价48港元。至此，万达十年上市之路画上句号。 1.万达十年上市之路 2005年底，万达REITs招股文件在香港获得通过；2006年7月，国家几部委联合发文严格限制境外公司收购内地物业，万达REITs计划被迫搁浅；2009年，万达商业地产正是启动在A股上市；2013年3月，A股上市遇挫，万达地产香港买壳。3月20日，与恒力商业地产控股股东陈长伟签订协议，陈长伟将向万达地产出售恒力地产65%的股份； 2013年4月，港股借壳成功，但未撤销A股上市申请；2014年7月2日，大连万达商业地产股份有限公司在官网发布公开说明，确认万达商业地产终止A股上市；2014年8月25日，之前借壳在港上市的万达商业地产（集团）有限公司宣布，名字从原来的“万达商业地产（集团）有限公司”改名为“万达酒店发展有限公司”；2014年9月16日，大连万达商业地产股份有限公司招股书在港交所实现预披露，H股登陆战正是打响；2014年12月，万达商业目前拟定于12月5日启动全球路演，12月19日正式在港交所挂牌上市。 2.万达商业地产简介 2.1公司概述： 万达集团创立于1988年，是中国商业地产行业的代表性企业，其不动产规模和持有物业面积规模均在全球排前列。万达商业地产以高级酒店、商业地产为主，具体有以大型shopping mall、高档酒店、商业运营和物业管理、办公楼、住宅等业务板块。 2.2万达商业地产股权架构： 根据招股书，大连合兴投资有限公司直接持有万达集团99.76%的全部已发行股本，而王健林持有大连合兴98%的股权，剩余的2%由王思聪持有。此外，王健林直接持有万达集团0.24%的股权。这意味着，王健林以及王思聪拥有万达集团100%股权。 2.3万达商业地产招股说明 根据万达商业首次提交的招股说明书，万达将三大商业地产板块全部纳入上市公司，分别包括：长期投资的物业开发租赁业务；开发和销售物业，以及开发和酒店经营业务。这次上市集资的90%将用于建设10个物业开发项目，包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场等项目。 根据万达商业提供的数据，2013年，该公司总收入为867.74亿元人民币，净利润248.82亿元。截至2014年6月30日，万达商业地产已开业的购物中心中，可租面积约为809万平方米，出租率为97.8%；开发万达广场的平均土地收购成本为每平方米1012元。 万达的商业和住宅物业销售额从2011年的902亿元人民币，上涨至2013年的1264亿元人民币，但2014年上半年，万达总计销售额为567亿元人民币，不及2013年全年销售额的一半。而万达商业地产2014年上半年的净利润为49亿元人民币，远低于2013年同期的101亿元人民币。招股书预计，万达商业2014年全年纯利不少于约132亿元人民币。万达商业地产在招股书中称，其目标是成为全球持有面积最大的商业地产公司。预计在2015年底前拥有总建筑面积约2500万平方米的已完工物业资产。 3.企业上市的成本收益构成： 3.1上市的成本构成： 税务成本，企业在改制为股价公司之前即需补缴大量税款，这是拟上市公司普遍存在的问题。社保成本，在劳动密集型企业，往往存在劳动用工不规范的问题。比如降低社保基数、少报用工人数、以综合保险代替城镇社保、少计加班工资、少计节假工资等等。发审委对于企业劳动用工的规范要求异常严格，因此，拟上市公司一般均会因此付出更高的社保成本。上市筹备费用，上市筹备工作是一个系统工程，不仅需要各个职能部门按照上市公司的规范性要求提升管理工作水平，还要求组建一个专业的上市筹备工作团队对整个上市筹备工作进行组织与协调。因此，上市筹备费用对于企业来讲，也是必须考虑的成本因素。上市筹备费用主要包括：上市筹备工作团队以及各部门为加强管理而新增的人力成本;公司治理、制度规范、流程再造培训费用;为加强内部控制规范而新增的管理成本等。中介费用，企业上市必须是企业与中介机构合作才能实现的工作。在市场准入的保护伞下，中介服务成为了一种稀缺资源，使得中介费用成为主要的上市成本之一。企业上市必需的合作中介包括券商、会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、其他咨询机构、财经公关机构等。中介费用的高低取