2011年上半年土地管理形势分析报告2011上半年宏观经济运行保持.DOCVIP

2011年上半年土地管理形势分析报告 2011上半年，宏观经济运行保持平稳态势，1-5月，规模以上工业增加值同比增长14.0%，与一季度增速基本持平，1-5月固定资产投资同比增长25.8%，房地产投资同比增长34.6%，在宏观政策调整压力下，近期固定资产投资重新显示出较强的增长势头，表明国内的投资需求仍然较为旺盛。同时，在房地产市场调控政策作用下，土地市场竞争强度整体呈回落趋势，流标、流拍比重有所提高。宏观经济和房地产市场的变化传导至土地市场，使得土地市场出现一些新的特点。 一、基本态势 （一）土地供应总量同比保持增长，房地产用地增速明显回落 上半年，全国建设用地供应21.03万公顷，同比增长17.6%。其中，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）分别供应7.98万公顷、7.02万公顷和6.03万公顷，同比分别增加35.3%、4.9%和14.0%（图1），与去年同期相比，房地产用地和其他用地增幅回落明显。分季度 图1 2007年-2011年2季度土地供应变化情况 从结构看，工矿仓储用地占比继续回升（图2）。三类用地占土地供应总量的比重分别为38.0%、33.4%和28.6%，工矿仓储用地占比同比提高5.0个百分点，房地产用地占比降低了4.0个百分点，占比降幅较一季度有所扩大，说明房地产市场调控效应持续作用，房地产用地市场出现调整。 图2 2007-2011年上半年土地供应结构变化情况 从36个重点城市（直辖市、省会城市和计划单列市）情况看，工矿仓储用地供应势头依然强劲。上半年重点城市土地供应总量同比增加6.0%，增幅小于全国平均水平。其中，工矿仓储用地同比增加32.2%，房地产和基础设施用地同比分别减少2.8%和5.1%。 （二）土地出让成交合同价款增幅继续回落，出让平均价款回调明显 上半年，土地出让面积和合同价款分别为14.45万公顷和1.42万亿元，同比分别增加22.8%和21.8％，增幅同比有较大回落。其中，招拍挂出让占土地出让总面积的91.6%，同比提高0.9个百分点。出让和招拍挂出让平均价款分别为982元/平方米和1037元/平方米，同比分别下跌0.8%和1.7%。分季度看，一季度受供地年底“翘尾”因素的影响，出让和招拍挂出让平均价款同比保持双增，但增幅有所回落，二季度土地市场出现调整，成交均价也开始下降，出让和招拍挂出让均价环比下跌25.4%和25.7%。2007年至2011年二季度出让平均价款变化情况看（图3、4）。 图3 2007-2011年2季度出让面积和成交价款变动情况 图4 2007-2011年2季度土地出让和招拍挂出让均价变动情况 （三）房地产用地供应增幅回落，市场竞争强度整体回落 房地产用地增幅回落，保障性住房用地供应二季度发力。房地产用地供应7.02万公顷，同比增加4.9%，去年同期增幅为98.4%，增幅回落明显。其中，住宅用地供应5.21万公顷，同比增加2.6% 上半年保障性住房用地供应7564公顷，同比减少6.8%，占住房用地总量14.5%，其中，经济适用住房和廉租住房用地供应6293公顷。由于保障性安居工程建设目标和中央补助资金在二季度下达，各地二季度普遍加大了保障性住房用地供应力度，二季度，全国经济适用住房和廉租住房用地供应环比增加90.1%，占住房用地比例环比提高2个百分点（图5 图5 2007-2011年1季度房地产开发用地供应变动情况 从重点城市看，36个重点城市房地产用地供应1.92万公顷，同比减少2.8%，其中，住房用地供应1.48万公顷，同比减少9.4%，供应量同比增加的城市有17个，供应量同比减少的城市19个。从其他城市看，36个重点城市以外的其他城市房地产和住房用地供应量同比分别增加8.1%和8.2%，占全国房地产和住房用地供应比例同比分别下降2.2和3.8个百分点，36个重点城市外其他二、三线城市用地供应放量较大。 成交平均价款有所增长，但市场竞争强度整体回落。2011年上半年，商服用地和商品住房用地出让平均价款分别为1833元/平方米、2028元/平方米，同比分别上涨16.4%和6.8%，涨幅下降明显。分季度看，二季度商服用地和商品房用地出让平均价款环比均呈下跌态势（图6）。从月度看，平均价款的回调趋势更为明显（图7）。这既与重点城市住房用地供应同比减少，供地区位的结构变化有关；也反映出调控政策作用下，一、二线城市供需调整的态势。 图6 2007-2011年2季度商服和商品房用地出让均价 图7 2010年1月以来商服和商品住房用地出让均价 从近期市场走势看，在宏观调控政策的持续作用下，市场竞争强度整体回落。上半年流拍、流标、流挂宗数和面积分别占公告总量的3.0%和