看地及踩盘技巧.pptxVIP

《看地及踩盘技巧》目录1、怎么看地？2、如何踩盘？3、市场总结与研判第一部分怎么看地？怎么看地？常见误区：“看地”就是转一转位置，站在地块边上望一望有没 有拆迁，有没有高压线。“看地”主要分以下两部分：1、熟悉城市2、勘察地块1、熟悉城市（1）地块的基本信息；（2）区位：市政府、主要商圈、房地产 板块、路线（道路通达性）、车程、周边 生活配套（学校、医院、菜市场）等；（3）房地产板块、有哪些楼盘、每个板块的情况2017-4-6城市资讯获取小技巧：1、统计公报2、“搜房网地图”3、当地房地产网站平台（合房网、米宅）4、微信公众号5、克尔瑞等数据平台6、知乎等论坛网站562017-4-62、勘察地块地块属性：用地属性？在整个城市的绝对与相对位置？（发展方向、板块、周边配套），距离各重要节点（商业中心/老城区）的距离、时间和通达性地块的不利因素：对销售造成抗性的因素（电厂污染、坟墓、高压线等）为什么要看地？通过现场勘察发现问题，分析实现的障碍，以便制定应对措 施；对潜在的风险提前做好防范，避免造成重大损失，增强风险意识。怎么看地？----发现、分析和解决问题。验证判断、充分联想、大胆验证线索：从常见的一些事物联想到的影响机场雷达、气象台微波、中波天线卫星地面站、 电视塔、电台建 筑限 高军事设施、 名胜古迹、 风景区等等线索：从常见的一些事物联想到的影响油、气管线、地上管线高压线地下光缆、电缆、各种地 下管网建 筑 红 线 退 让市政道路日照间距等线索：从常见的一些事物联想到的影响水源保护地、 水利工程环保要求、危险设施噪声、污染源矿藏、 采空区、 地陷区红 线退 让军事设施、 道路、 铁路、 养殖场等等如何充分联想、大胆怀疑？看到机场首先要联想：噪 声限高要求机场对周边地块有什么影响？再考虑：什么原因产生限高？飞行安全 OR 军事保密分析：机场对项目有什么影响？如果噪声过大会 限制建筑 影响销售，甚至 高度 业主投诉、退房限制距离，或影响销售充 分 联 想建筑层高受限规划受限产品 种类限制容积率可 货量限制 能用不尽大胆怀疑（最坏结果）：政府无法搬迁，会对我司项目造成什么影响？应该怎么办勘查中，如何分析影响单个问题分解。这问题影响到项目的哪些方面？有什么影响？影响：延误工期影响：拆迁占用资金， 增加成本。高压线不 能尽快迁 改有哪些 影响？……分解影响：影响：影响：挂牌、交地建筑退让、净高压线影响景延期。用地减少、 规划受限观，高压 线两边房 子不好卖勘察后，如何解决问题分析找什么渠道、找什么人了解情况，哪个部门有责任，哪个人有权 利解决，有没有方案？设计单位：迁改方案和预算业主：报价高压线不迁 走的话影响 很多，要迁 改找谁？政府：征地方案和预算……业主是谁？国有电网公司/企业自备电厂/地方政府渠道：业主单位、供电局责任部门：业主自拆、政府主导、我司拆迁 方案：费用、时间第二部分如何踩盘？1、投资阶段的调研重点（个盘调研）卖什么 产品？基本逻辑：1、产品2、价格3、去化4、卖点5、客户卖多少 钱？卖给谁？个盘 调研卖点是 什么？卖得怎 么样？1.1 卖什么产品？多层 高层 公寓 双拼 联体 商业 车位几层?是否有电梯？几梯几户？户型？面积段？是否有赠送面积？实用率？交楼标准？公寓：LOFT？平层？洋房双拼、联体、叠拼、类独立?花园面积？户型？面积段？赠送面积？是否带地下室？是否有产权？面积？地下室通风、采光如何？一楼是否有房间？交楼标准？能否装电梯？是否预留电梯位？停车位个数及位置？产品低层商铺层数？面积？是否临街？车位配比？车位售价？是否捆绑 车位销售？其他1.1 卖什么产品？—户型优劣布局合理、尺度适宜、通风采光良好、经济适用212017-4-6222017-4-623看户型，需明确我司的优势和竞品的劣势！基本对标：朝向、客厅开间、房间大小、卫生间数量、实用率（梯户比）是否“真正”南北通透？赠送面积对比是否符合当地人的习惯？例：东西厅的抗性/客厅餐厅的摆放户型的创新程度？赠送性价比？当地人的接受程度？ 例：常见面积赠送有地下室、中空客厅、内天井、阳 台、凸窗、设备平台等（是否涉及早期报建？）叠墅的接受度/人性化小细节/装标创新目标客户看重什么？（价格？性价比？舒适度？瑞贝卡案例）2017-4-6叠拼错层，类别墅241.2 卖多少钱？（实际均价）1、分产品的均价：多层＞小高层＞高层2、均价的时间性：开盘价格？主力走量的价格？尾货价格？3、朝向、景观对均价的影响：临路的单位，价格低；西边套低于东边套；视野开阔的单位（楼间距相对较大/无遮挡楼王单位4、表单报价优惠后的实际价格（变相打折）5、楼栋差价、楼层差价、户型差价6、将我司产品与竞品对标（部分竞品早期报建，赠 送面积较多），扣除竞品赠送面积影响后，得出实际 的单价：例如地下