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我国商业银行房地产信贷风险和防范 【摘要】我国的房地产市场在中国的发展起步较晚, 但目前占据了国家在国民经济中非常重要的地位。但是，该 行业也存在着许多问题，其中最为突出的就是融资渠道太过 单一，大部分都是通过银行来解决资金问题。而于银行而言, 这是一次大好机遇，因为只要房地产业稳步发展，银行必然 会大幅度盈利。房地产业也因为商业银行的大力支持发展更 加迅速。但是，有盈利就会伴随着风险，现在房地产业已经 过分依赖于银行，而银行也一直为其开辟“绿色通道”，使 得商业银行房地产信贷的风险不断攀升。如何才能制定有效 的防范房地产信贷风险的措施，以保证商业银行稳健运行值 得探讨。 【关键词】商业银行；房地产信贷；风险；防范；策略 文章编号:ISSN1006-656X (2014) 01-0017-03 一、商业银行房地产信贷风险及其特征 商业银行房地产信贷风险是目前我国商业银行一项主 要的业务风险之一，但至今没有一个公认的具体的概念界 定。其主要是指商业银行在贷款给房地产企业供其开发土地 资源并且盈利这一业务中产生的经济风险。我国商业银行房 地产信贷业务是伴随着房地产业的复苏、金融体制的改革逐 步发展起来的。因此，我国商业银行房地产信贷风险具有很 浓的国情特色。主要包括一下几个特征： （一） 政策法律风险 政策风险是指由于国家的货币政策、财政政策、对房地 产的产业政策以及相关法律法规的出台或变化以及行业发 展、管理的不规范引起市场波动，给商业银行带来损失的可 能性。房地产投资是一项政策性非常强的业务，金融政策、 产业政策、房地产管理政策、税费政策以及相关法律的调整 对房地产市场都会带来一定的影响，从而对商业银行房地产 信贷的整体或者某个房贷项目产生巨大的影响，并可能带来 信贷风险。 （二） 信用风险 信用风险是合同义务人拒绝履约或不能履约的风险，它 是商业银行房地产信贷业务中所面临的最主要风险，也是给 商业银行带来最大损失的一项风险。在整个社会信誉程度低 的情况下，开发商拖欠贷款，企业借改制之名逃避银行债务、 为经济利益恶意欺诈银行及担保方的事情时有发生，虽然商 业银行房地产信贷基本上建立了担保抵押制度，但信用风险 防不胜防。个人住房贷款属于中长期信贷，还款期限通常为 20?30年左右，在这段时间里，个人资信状况面临着巨大的 不确定性，这往往就可能给银行按揭贷款带来风险。 （三） 操作风险 操作风险是指在房地产信贷业务操作过程中，由于违反 操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发 生在实务操作中的、内部形成的非系统风险。具体来说，大 部分的房地产信贷操作风险来源于不同程度的违规放贷现 象，只有少部分来源于操作疏忽。各大商业银行实力相当， 竞争激烈，为了争夺客户，扩大业务范围，不惜违规操作， 无视中央银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知》，采取各项变通措施，变相对“五证”不齐全的项目发 放开发贷款等情况时有发生。 （四） 项目风险 项目风险包括项目合法性风险和项目质量风险。项目合 法有效性风险来源于房地产企业资质差或者项目本身是保 留行政审批的，不符合房地产开发的原则，没有纳入国家年 度固定资产投入计划。另外，房地产企业自身炒地皮、炒项 目、炒楼花等不规范行为也可能带来项目合法有效性风险。 项目质量风险则是指由于房地产项目按揭时间较长而滋生 的许多不确定性风险因素。这类风险体现在房地产工程项目 建设管理和项目的周围经济环境上。 （五） 市场风险 经济形势、国民经济总量的发展、房地产上游行业的风 险传导和人们的消费水平的变化可能影响房地产价格以及 银行房地产信贷中抵押物的价格和处置，一旦房地产项目市 场定位不准，银行审贷中对市场信息把握不足都可能引起市 场风险。此外，近几年房价一直偏高不下，开发商投资回报 率较高，导致开发商做出非理性预期的可能性更大，房地产 贷款的高回报也可会使银行低估风险而放宽贷款条件，过高 的财务杠杆又会鼓励开发商进行投机性投资并把过多的风 险转嫁给银行，使得泡沫经济生成，从而造成信贷风险。 总体而言，商业银行房地产信贷风险中各类别的风险是 相互联系、互相影响。商业银行应结合国家新出台的对经济 和房地产市场的调整政策和商业银行房地产信贷的现状，纵 观全局，整体地分析和应对商业银行的房地产信贷风险，出 台有效的风险应对措施。 二、我国商业银行房地产信贷风险的成因及现状分析 （一）房地产价格波动带来的波动风险 据调查发现，商业银行为居民提供的按揭贷款和为房地 产开发商提供的资金贷款大部分都属于长期贷款，因为其均 用于消费和房地产开发。对于房地产企业来说，商业银行的 资金支持是发展房地产业的一个重要驱动力，而房地产业又 是典型的顺经济周期行业，在经济周期的波动中，用于抵押 的房地产价值的波动性特别强