建筑物经济寿命≤土地使用年限1根据建筑物经济寿命确定收益年限.PPT

§8-1 收益法概述 §8-1 收益法概述 四、操作步骤 §8-2 报酬资本化法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例8-2 例8-3 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例8－5： a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例8－6 四、纯收益按一定数额递增（减） 例8-6 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 8-7 例 8-8 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 例8-9 八、其他 例 题 习题 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，并预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目的整个经营期内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初） 单位：万元 （1）求出净现金流量 (2)画出净现金流量图 1250 80（1+12%）t-3 0 1 2 20 3 4 t 19 75 125 300 (3)计算项目净现金流量的现值之和P P=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2 +{20+80（1+12%）[1-（1+12%）16/（1+16%）16]}/（1+16%）3+1250/（1+16%）19 =298.16（万元） §8-3 收益年限的确定 房地估价收益年限的确定 1、建筑物经济寿命≥土地使用年限 2、建筑物经济寿命≤土地使用年限 1）根据建筑物经济寿命确定收益年限，再加土地剩余使用年限价值的折现值 2）选用无限年的收益法计算公式，净收益中扣除建筑物折旧费和土地摊提费 V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl) 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §8-4 净收益的求取 一、净收益测算的基本原理 运营费用 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 二、不同类型房地产的净收益求取 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 例8-11 例8-11 例 题 8-12 §8-5 报酬率的求取 二、报酬率的实质 三、报酬率求取的基本方法 三、还原利率求取的基本方法 §8-7 投资组合技术和剩余技术 §8-7 投资组合技术和剩余技术 利用公式 讨论这一技术的应用 例8－13 例8-14.某类房地产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为8%,自有资金要求的年收益率为15%,则该类房地产的资本化率? 例8-15.某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为5万元,购买者要求的年收益率为12%,抵押贷款的年利率为8%.求该房地产的价值. 8-14. R=M*rM=(1-M)rE =70%X8%+(1-70%)X15%=10.1% 8-15. 购买者要求的收益额=5X12%=0.6万元 支付抵押贷款利息的能力 =2-0.6=1.4万元 抵押贷款额=1.4/8%=17.5万元 该房地产价格=5+17.5=22.5万元 例 购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6％，贷款期限为20年，按月等额偿还贷款本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12％。请计算该宗房地产的综合资本化率。 解 【解】该宗房地产的综合资本化率计算如下： RM= YM +=[6%/12+=8.60％ Ro=M×RM+(1-M)RE=70％×8.60％+(1-70%)×12％=9.62％ 三、收益乘数法 例题 作业 某公司3年前与一写字楼所有权人签订了