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旅游地产调查报告 　　旅游地产，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。以下是旅游地产调查报告，欢迎阅读。　　1、项目背景　　现紧邻武侯祠的“锦里”古街由成都武侯祠博物馆斥资兴建，作为三国圣地——成都武侯祠博物馆的一部分。　　2、区域位置　　锦里古街位于成都市武候祠大街231号附1号　　3、口岸特点　　锦里古街北邻锦江沿江景观带，东望彩虹桥可直达市中心天府广场。西接一环路西一段．东邻浆洗街洗面桥街 (商务办公为主)，南临高升桥商业区。公交路线1路、57路、304路、306路可直达。　　4、总体规模　　锦里商业建筑面积约14000余平方米　　1、项目分区　　项目共分为4大区域：　　广场区　　酒吧、手工艺街区　　小吃街区　　购物住宿区　　2、 分区特色　　广场区　　广场区内根据中国传统节日定期举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等。　　酒吧、手工艺街区　　工艺区现场有泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺器以及线手制品等民间艺术摊共计20余家，游客在观赏的同时还能亲自体验制作。　　酒吧区内有4家酒吧，门面向南，而不是面进古街街面，解决了现代音乐酒吧与古街建筑风格、经营商品民族化不协调的问题。　　餐饮区　　锦里有许多在成都市区很难买到的附近郊县的特产。张飞牛肉，产于四川阆中，味道独特。汤麻饼，产于四川崇州。另外还有三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦饼、荞麦面、钵钵鸡等小吃。　　3、分区规模　　餐饮区约占2240㎡　　购物区约占7840㎡　　休闲娱乐区约占2520㎡　　其它区(流动摊位、花车)约占1400㎡　　1、项目核心因素　　锦里地处成都市武侯区核心区域，交通发达，人流量密集；　　锦里依托武侯祠“三国文化”这一历史文化景区，游客看完了武侯祠的历史遗迹，再从锦里亲身体验一次，自然意义非凡；　　古街内部空间布局合理，游客置身其中只需看看随处可见的指示牌就能第一时间找到自己所处方位。　　古街内业态丰富不重复、各类商品种类繁多；　　1、客流来源;省内客群占6层、外省客群占3层、国外客群占1层　　2、客流量:工作平均约2万人日/天、节假日平均约5万人/天　　1、交通组织　　古街主要以延熙大道、章武街、九品街、建安路、乌衣巷这几条街道组成，以整体线性发展完成来商业空间。其间坐落有宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古井等古代建筑特色。　　2、整体建筑规划空间特色　　在锦里古街的内部空间布局方面，锦里古街呈线性发展，哑铃式布局，既步行街～广场一步行街一广场。通过面 (广场或庭院) 来联接线 (步行街)与线。同时，在街、广场、庭院等基本元素中点缀以各种点状功能性设施 (如牌坊、渚葛井、碑碣、笮桥等 ) 以完成整体商业空问的营造。锦里古街特意设置由宽到窄的街道布局 ．6米、4米、3米、2米渐进渐窄的街面，其中6-4米为街道主要宽度，引人进入越来越紧凑的空问，符合人们的逛街、购物心理习惯。小尺度的窄街十分利于休闲逛街购物情绪的营造。　　锦里整体是巴蜀建筑风格，以三国文化为主题，成功的将现代商业运营模式与传统文化相结合。　　1、入驻商家业态构成　　餐饮、特色小吃 水吧，茶坊 休闲娱乐 特色工艺 纪念饰品 30家 住宿 4家 6家 其它 20家 29家 20家 47家 2、业态比例　　餐饮约占16%　　购物约占56%　　休闲娱乐约占18%　　其它约占10%　　3、业态分布　　通过实地走访考察发现，锦里主要消费客群均偏向于购物及餐饮消费 且价格通常比外面高昂，以餐饮尤为明显，但因种类繁多的特色饮食，先付账后进餐的经营理念，再加上持续不断的人气汇聚，从而促成商家生意一整天的持续火爆。　　所有商户统一采用只租不售的方式经营；　　锦里采取了2种收取租金的方式：　　1、租金的收取与面积无关，而是依据商家一般营业额的15%—20%比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司与商家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。据询问，从开街到XX年，锦里内的租金已经全面提升，平均上涨了100%，这也从侧面反映了整条街的综合经营水平至少上升了100%。　　2、针对口岸较差，规模较小的部分商家，采取正常收租手段租金约120-150不等。　　在购物区和小吃区多以单层小面积建筑面为主；　　餐饮区多为2层面积；　　酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；　　客栈区域多数静态区，为两层，面积一楼做特色专卖店、二楼客栈、客房