20150328融创候潮府项目提报.pptx

;开门见山，9月份项目首开目标;如何达成这一目标，确保9月份开盘旗开得胜？;;让我们来看一下豪宅市场情况 杭州及钱江板块市场分析;二、市场分析;杭州单价4万元以上豪宅市场2010-2014年供需情况分析;片区;阳光海岸 蓝色钱江 水岸枫亭 康都紫轩 新绿园、赞成林风;市场分析总结;;寻找产品自身价值点，就必须 拿竞品一起来对标;竞品1：杭房钱江御府;开发商;竞品3：滨江钱塘印象;竞品4：绿地华家池壹号;竞品指标对比;从竞品对比可以看出： 1、与区域内竞品共享钱江板块价值，与市中心竞品相比地段处于弱势； 2、区域内价格最高； 3、装修标准低于竞品； 4、户型上与竞品没有明显区别；;;理清豪宅消费需求所在 才能在营销推广中投其所好;虽然供求格局不可能发生本质变化， 求价可能有困难，但求量则有很好的机遇。 在这样的市场背景下， 抓住机遇，在项目营销推广上不遗余力地进行重新投入， 是企业发展战略上极为重要的一步。;接下来，就让我们针对保亿在杭的重点项目，进行逐一的策略思考;第一章 保亿·风景晨园;对保亿·风景晨园的市场形象，我们有以下几个印象： 1、板块内差异化不明显 2、有一些负面的事件 3、诉求点相对单一，除了地铁、户型等卖点诉求，语境基本落位于刚需人群的表象情感。;我们的思考切入点 梳理核心价值，重塑项目形象;首先我们来看一下板块的市场情况 乔司翁梅板块市场分析;2014年1月-8月余杭区住宅类市场成交与供应情况;2014年1月-8月乔司翁梅板块成交情况;排名;乔司翁梅板块总体现状;乔司翁梅—板块价值;从板块特征分析来看，我们看到，地铁是本案的一个基础价值点。 本案前期的推广也一直在讲地铁盘这个概念。;对城市而言，地铁的重大意义不仅仅是交通轨道，更是促进城市经济繁荣的命脉。据统计，纽约、伦敦、东京以及香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30％以上； 对百姓而言，地铁改变人们的购物、生活等习惯。其中最突出的影响就是置业观念的变化。交通是购房者在选择物业上，诸多考虑因素中最重要的一点。地铁对房价的提升最为明显，许多地铁物业的购买者，除看重出行方便之外，对物业升值潜力也给予“厚望”。;地铁自身的属性：便捷性。 如果需要步行20分钟甚至半小时以上到达地铁站，那本身的便利性就已经大打折扣。这样的“伪地铁盘”充斥杭州楼市。 究竟什么样的盘才算得上是真正的地铁盘？;有专家给出的解释，按照成人每分钟步行80米左右。各类的区别如下： 正地铁房：步行5分钟以内，距离0—400米 准地铁房：步行10分钟以内，距离400—800米 近地铁房：步行15分钟以内，距离800—1200米 保亿风景晨园距离地铁站口300米，是真正意义上的地铁盘。;但是，首先我们的几个竞品（佳兆业君汇上品、怡丰城、朗诗未来街区）同样也是地铁盘，距离远近虽有不同，但没有太大的差异性。 同时，在朗诗未来街区刚刚开始推广的时候，这个板块是空白的，供应也是空白，但时至今日，翁梅板块的同质化的竞争时代已然开始。;所以说，地铁是基础价值点，仅仅靠它不构成差异化价值， 不是本案可以直接打击竞争对手的有利武器。;对于刚需人群，购房更看重的是它的性价比， 而板块价值、地铁价值是对“价格”的支撑， 那本案的“价值”在哪里？ 这个价值可能必须从项目的内在来寻找。;说到内在价值，就必须 拿竞品一起来对标;开发商;7月26日，?东田怡丰城Y-LOFT展厅开放，当天首开热销300套。 9月18日，?东田怡丰城Y-LOFT宜家风样板房上映。 ;东田怡丰城—传播信息;开发商;杭城首家24小时接待样板区，号称“不怕挑刺，挑战全城90方”，实行连续7天的24小时接待。;朗诗未来街区东园—传播信息;9月20日，君汇上品港制展示区公开亮相。并以“国际风尚潮 港货购物节”主题，准备了一系列风尚体验活动。;区域竞品存量一览;竞品指标对比;项目;竞品指标对比;从竞品对比可以看出： 1、共享板块价值、地铁距离相当 2、建筑风格各有千秋 3、景观资源占有较大优势，其它价值点没有很明显的优势 让我们对产品进行重新扫描;有一定 的竞争力;生活便捷;新古典主义Art-deco建筑;重金打造;功能均好;管家式服务;城市配套;产品界定，当然要落位于我们的核心竞争力;在景观营造上，保亿不惜重金造美景。这样大手笔的营造是其它楼盘无法媲美的。 核心价值当仁不让，落位于“景观”;抓住景观这个核心点，但说的不仅仅是景观， 而是要从景观延伸到保亿风景系产品的综合价值。 ;让消费者知道 我们用改善型产品的营造投入，打造这样一个刚需盘， 才能突出本案的 “性价比”;上述策略分析后的关键词 地铁、景观、综合价值;产品定位语：;寻遍地铁盘 风景晨园 独好！;【大观1】;整体项目的综合价值，需要通过多种营销渠