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浅析房地产开发过程中的造价确定与控制 摘要在加入WTO之后，如何提高我国房地产业的竞争 力是我们当前所面临的重要问题。阐述了在这种情况下如 何合理确定与有效控制房地产的工程造价以提高我国房地 产业的竞争力的几条途径。 关键词房地产开发造价控制 我国加入WT 0后，房地产业将会面临新的竞争和挑 战。国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备 水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。 而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限，即 使有很大的一笔流动资金在手，他们也不愿轻易被“套 牢”。因此，在新的市场面前，精明的开发商除了要学会 脑筋急转弯，从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己 外，尚应从内部着手，通过加强工程质量管理与监督，严 格控制工程成本，争取以最低的投入，获得最佳的经济效 益，从而提高企业在市场中的竞争能力。而控制工程成本 的关键就在于合理确定与有效控制工程造价。 对房地产开发商而言，如何有效地确定与控制建设工 程的造价问题，是每一个房地产商面临的重大问题。一般 来讲，工程造价的确定与控制可分为四个阶段，即决策阶 段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。要合理确定与有效 控制工程造价，就必须从这四个阶段入手。 1决策阶段的造价控制 可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核 心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优 劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控 制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合 好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复 的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。 1完善投资决策机制 要成立投资策划部门，造价工程师根据公司现有的资 金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行 必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。 1?2建立项目审查制 公司内部员工做的投资分析报告还应聘请专业咨询公 司的有关专家进行审查。谨之又谨，慎之又慎，取长补短, 提出自己相应的改进措施，供决策层决定。 1?3随行就市，及时修正 随着决策内容的一步步深入，投资估算也要随之调整。 造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改 情况，及时地调整因此而产生的价格的变化。只有做好了 这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面 影响决策的作用。 2设计阶段的造价控制 优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，因此， 笔者认为可从以下五个方面来控制： 2 . 1实行设计方案招投标制度 在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引 入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀 的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性， 避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还 可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后， 影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证 的事情发生。 2实行限额设计 项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工 期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益, 对于一个建设项目，发商要做到心中有数。而作为设计单 位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过 计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性， 在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决 定造价的习惯做法、开发商应对设计方案提出限额设计要 求，并为之创造外部条件。 2 . 3开展价值工程的应用 价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求 以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管 理方法。一般来悦，提高产品价值的途径有5种：一是提 高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变， 降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下 降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来 功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础 上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理 的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需 求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做 到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。 2 . 4加强图纸会审工作 加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之 前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的 代价最小，可取得的效果最好。我们在工程施工前，组织 总工办、工程部、经营部和预决算部，对施卫图纸技术上 的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核, 从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以 求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带 来洽商，造成经济损失。 2 . 5加强洽商管理 杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更, 我们采取的方法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。 这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发