遂川县土地增值清算风险管理案例.docVIP

遂川县土地增值税清算风险管理案例 遂川县局一分局 一、案例内容提要 （一）企业基本情况 江西ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称“公司”）主营房地产开发与经营（凭资质证经营），建材销售等业务；注册资本1000万元；注册类型为私营有限责任公司；企业所得税由地税征收，征收方式为核定应税所得率征收。 （二）风险管理工作简介及成效 税政部门全面采集全县符合土地增值税清算条件的纳税人有关数据，并在此基础上构建了房屋成本预警值等风险识别工具；风控部门利用这些数据和工具进行风险识别、应对、消除。通过对该公司实施土地增值税清算风险管理，查补缴土地增值税1347807.42元。 二、案例介绍 （一）选案背景 按照省、市局有关土地增值税清算工作部署，县局组织税政部门、风控部门联合开展土地增值税清算工作。鉴于该公司宝福龙苑项目已符合土地增值税清算条件，风控部门将其列为风险管理对象。 （二）数据整备 1.涉及的房地产开发项目基本信息 该公司宝福龙苑项目，该位于遂川县井冈山大道狮桥亭A宗地，面积为6684.95㎡;已支付土地出让金1850万元;2010年10月取得国有土地使用证;2011年9月30日取得建设用地规划许可证;2011年11月25日取得建设工程规划许可证，建筑总面积27834.04㎡,由遂川县某建筑有限公司施工;2012年1月取得建设工程施工许可证;2012年5月18日取得商品房预售许可证;共3栋楼，房屋类型主要是商铺、普通住宅、非普通住宅、地下储藏间和地下车位。 截止2016年9月23日,该项目总可售面积为23872.97平方米，其中：普通住宅面积16222.51平方米，非普通住宅面积3188.29平方米，商铺面积3666.07平方米，地下储藏间面积796.1平方米。 截止2016年9月23日, 该项目已销售98.03%，共计销售收入101554922.51元，其中：普通住宅收62元，非普通住宅收05元，商铺收84元，地下车位收入319736元，地下储藏间收入513264元。 2. 财务报表数据摘录 表1： 利润表部分项目数据表(2011年1月－2016年8月) 项目 2011年 2012年 2013年 产品销售收入 销售费用 9000 440685 550141 管理费用 26667.04 784189.78 538386.75 财务费用 －2116.59 29637.59 71752.39 利润总额 －33550.45 －2361833.85 －4883221.08 项目 2014年 2015年 2016年1-8月 产品销售收入75 789333.33 销售费用 585985.4 195202.8 55180 管理费用 155324.17 76172.94 5671.07 财务费用 68613.56 －16928.28 －6919.84 利润总额57 －741874.26 577173.68 表2： 资产负债表、部分项目数据表（2011年1月－2016年8月） 项目 2011年 2012年 2013年 货币资金 749384.59 1563959.08 2727889.66 预收账款7575 预付账款 73000 9217470 3417690 其他应付款0402其他应收款 1001361 1101261未分配利润 －48050.45 －2884480.57 －9657372.69 项目 2014年 2015年 2016年1-8月 货币资金81 5281307.90 2800422.54 预收账款 122303 6425413 8214149.25 预付账款 210000 50000 50000 其他应付款 2000000 2000000 2005534.75 其他应收款 539400 452900 377474.55 未分配利润 7330499.92 6380541.26 6854592.13 3.中介鉴证报告数据 表3： 土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅 纳税人识别号：913608276937458059 单位：元、平方米 纳税人名称 该公司 计算机代码 0 项目名称 宝龙福苑 项目地址 狮桥亭路 项目容积率 　 项目所在土地级别 　 该级别普通住宅单价上限 　 总可售面积 23,076.87 已售普通住宅应分配土地成本比例 70.30% 已售面积