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关于涉房地产矛盾纠纷的调研报告 　　近年来，因受深圳房地产市场价格暴涨及我镇毗邻深圳的地理位置等因素影响，大批深圳客涌入我镇购房，导致我镇房地产楼盘量价齐升。涉房地产楼盘的矛盾纠纷也随之日益突出，逐渐成为我镇社会管理方面的难点热点问题。近期，我办联合相关部门对涉房地产矛盾纠纷问题及成因进行了分析，现将有关情况报告如下： 　　一、基本情况 　　据统计，我镇现有房地产项目64个（包括在售项目4个），共计约4万户。估算住户人数超过12万人，其中，深圳客在我镇居住的人数约3万人。 　　从趋势上看，2016年，我办共受理涉房地产矛盾纠纷来访案件39批次，201人次，批次同比上升160%，人次同比上升112%；其中群体访（5人以上）15批次，141人次，批次同比上升47%，人次同比上升91%；共受理涉房地产网上信访101宗，同比上升181%。在我镇整体信访总量稳步下降的形势下，涉房地产矛盾纠纷的宗数、人数呈大幅上升趋势，群体访更占全年总量30%以上。 　　从类型上看，涉房地产矛盾纠纷主要集中在几个方面：一是房屋建筑及装修质量问题；二是物业管理问题；三是规划及违章建筑问题；四是开发商虚假宣传、虚假承诺、违规销售、延期交房办证等问题；五是工程款及工资拖欠问题。 　　二、存在问题及原因分析 　　近年来，我镇辖区祥利上城、翡翠山湖、蓝山景湾、永江香溪、保利百合、东江花园、大运城邦等房地产楼盘先后发生业主到政府机关群体访，个别楼盘甚至发生业主越级集体访。加之，由于到我镇购房的深圳客维权意识较强，经常采取抱团维权等原因，涉房地产的群体访成为突出问题。另外，一些楼盘业主虽未通过集体上访维权，但也通过网上信访、政府热线等渠道对房地产项目的相关问题进行投诉，存在的隐患同样不容忽视。近年来，各级各有关部门不断加强物业管理服务中的矛盾纠纷排查化解工作，取得了一定成效，但还存在着一些不足，主要包括以下五个方面。 （一）行政机关方面 一是体制机制不顺。物业管理涉及住建、房管、城管执法、公安、乡镇（街道）、社区、水电燃气等诸多部门，各部门职能交叉、职责不清，存在相互推诿现象。目前，只有房管部门代表政府作为物业管理行业的主管部门行使职责，缺乏工作合力，指导协调监管工作有限。 二是监管工作缺位。行业主管部门相对于众多物业服务企业，人员配置过于单薄，不能形成有效的监管力度。街道办、社区缺乏对物业服务企业监督的有效抓手。 三是政策宣传不力。由于政策宣传力度不够，小区业主对物业管理的相关规章制度了解不多、认识不够。有的小区业主对物业管理的收费不理解、不接受，存在拖欠、甚至不交物业费的现象。 四是化解机制不健全。目前，全市仅有滨城区、无棣县成立了物业纠纷人民调解委员会，其他县区还未成立行业性调解组织，工作力量相对薄弱，导致有的问题久拖不决，矛盾越来越大，误会越来越深，小问题变成大问题。 （二）开发商方面 一是开发商单方更改规划。购房时的小区规划与业主入住后的规划产生差异、变更，小区环境、设施与购房时有明显改变，引起业主不满，引发群体性事件或集体上访活动。 二是房屋配套设备质量差。主要表现在小区内绿化面积少，最初种植的植物坏死，二次供水设施质量差，影响业主正常生活。 三是公共建筑权属不清。许多公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，成为业主与开发商争议的最大问题。 四是存在虚假承诺现象。开发商先期销售时向购房人虚假承诺，如小区将由知名物业服务企业管理，或在一定时期内免除物业服务费等，但购房者购房后，达不到承诺要求，引发矛盾纠纷。 （三）物业服务企业方面 一是物业服务企业人员素质有待提高。由于物业服务行业处于发展的初期，物业服务企业从业人员没有完善的资质认定标准，物业服务企业出于成本的考虑，对其人员缺乏系统的岗前培训，致物业服务人员工作能力、工作责任心都难以满足业主的需要。 二是部分物业服务企业缺乏管理经验，工作不规范，管理水平低，服务质量差。主要表现在社区卫生环境差、公共设施维修不及时、保安不负责任等。 三是费用收支透明度较低，业主的知情权得不到保障。物业服务收费缺乏透明度，有的物业服务企业未依照规定将有关费用收支进行公示，业主不清楚其所交纳物业费用途，造成误会，引发矛盾纠纷。 （四）小区业主委员会方面　 一是工作职责不明确。我国《物业管理条例》对业委会的职责虽有比较明确规定，但在实际工作中，住宅小区业主大会未能充分发挥作用，很少有小区业主委员会将具体规定和办法付诸操作。 　　二是服务理念不到位。目前，全市仅有89家成立了业主委员会，仅占全市小区总数的13.2%，仍有相当多的物业服务区域没有建立或难于成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但业主委员会成员专业素质和能力有限，对业委会的功能、职责了解不多，很难真正发挥业主委员会维护广大业主合法权益的作用。 三是沟通协