土地估价理论与方法真题2009年.docVIP

2009年度全国土地估价师资格考试试卷 一、判断题 1．估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。 ( ) 2．容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。 ( ) 3．一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。 ( ) 4．地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。 ( ) 5．基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。 ( ) 6．宗地甲的单位面积地价为650元/m2，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/m2，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。 ( ) 7．承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。 ( ) 8．建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。 ( ) 9．地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。 ( ) 10．在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。 ( ) 二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。) 11．在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。 A．替代原则 B．供需原则 C．变动原则 D．预期收益原则 12．根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。 A．垄断地租 B．级差地租 C．绝对地租 D．农业地租 13．在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。 A．40 B．60 C．62.5 D．66.7 14．以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。 A．中心地提供的商品和服务称为中心地职能 B．中心地职能以商业、服务业为主 C．中心地职能包括社会、文化方面的内容 D．中心地职能包括制造业活动 15．路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。 A．平均深度 B．深度的中位数 C．深度的众数 D．城市统一确定的某一深度 16．某建筑物的总面积为4000m2，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/m2 A．250 B．304 C．324 D．340 17．在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括( )。 A．管理费 B．土地税 C．维护费 D．保险费 18．在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( )。 A．相同区域或同一供需圈 B．比较区域或同一供需圈 C．类似区域或同一供需圈 D．比较区域或类似区域 19．某公司于11996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。 A．2145 B．2130 C．2040 D．2005 20．在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括( )。 A．土地取得费 B．土地开发费 C．利息 D．税费 21．运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。 A．待估宗地 B．某交易案例 C．类似宗地 D．标准宗地 22．某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。 A．19.5 B．20.5 C．25 D．27 23．某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元/亩，租期15年。据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元/亩。假设土地还原率为7%，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元/亩。 A．27.6 B．41.4 C．69.0 D．71.4 24．市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。 A．统一价格时点 B．统一面积单位 C．统一付款方式 D．统一货币种类和单位 25．在某不动产总价值中，地价占45%，建筑物价值占55%，土地和建筑物的还原率分别为9%和11%，则综合还原率为( )。 A．9.8% B．10% C．