房屋增建部分、车位与房地产权属的确定.docVIP

房屋增建部分、停车位与房地产权属的确定 崔建远??（清华大学法学院教授、博士生导师） 一、房屋的判断标准与房屋所有权建筑物在物理上为独立之物，其所有权的范围自以作为其标的的独立建筑物为限。 HYPERLINK file:///E:\\讲座\\物权法讲义\\停车位1.htm \l m1#m1 \o 转到底部注释[1] [1]这当然是指建成的建筑物而言的，尚未“完工”的或曰未建成的建筑物呢？未建成的建筑物，若无法认定为可独立供人使用的物，如仅装设木造模板，铺设钢筋，然而尚未灌水泥；或仅建好地基和墙壁，尚无屋顶，则因其尚无独立的经济效用，尚非定着物。惟此类材料的聚合，是依既定的建筑计划，最终目的在于建筑成为独立的不动产，因此并非土地的重要成分，而应当认为是类似于材料的堆积，依民法第67条的规定，应认为动产。 HYPERLINK file:///E:\\讲座\\物权法讲义\\停车位1.htm \l m2#m2 \o 转到底部注释[2] [2]如果已经完成结构，足以避风雨，虽未设门窗及内部装潢，应当认为已经成为土地上的定着物，而为不动产。 HYPERLINK file:///E:\\讲座\\物权法讲义\\停车位1.htm \l m3#m3 \o 转到底部注释[3] [3]看来，建筑物是否具有独立性，成为关键之点。那么，建筑物独立性的判断标准是什么？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准；而对于顶楼增建部分，实务上则特别是以有无“独立之出入门户”作为具体的判断标准。 HYPERLINK file:///E:\\讲座\\物权法讲义\\停车位1.htm \l m4#m4 \o 转到底部注释[4] [4]五楼公寓的顶楼增建建物，有客厅、餐厅、卧室和厨厕，系由该栋公寓公共楼梯独立出入及经济效用，即为独立的不动产，并非该五楼建物的从物或附属建物。 HYPERLINK file:///E:\\讲座\\物权法讲义\\停车位1.htm \l m5#m5 \o 转到底部注释[5] [5]由于海峡两岸的民法都采取土地和房屋各自为独立的不动产的设计，对于房屋构成的判断标准可以坚持相同的立场，截至今日，尚未发现反对上述标准的理由。当然，有的见解则不符合中国大陆法的原则及规则，不宜沿用。例如，在中国台湾，承租人在出租人的原厂房外围搭盖铁架上覆石棉瓦屋顶，而与原厂房相连；或是另行搭盖四根铁柱的石棉瓦屋顶而与原厂房相连的建物，纵无墙壁间隔，若得独立存在而可达经济上使用的目的者，则承租人所兴建的部分即为独立的不动产，并非仅仅是对原厂房的管理使用修缮，并无附和而为他人建筑物的重要成分可言（最高法院1996年度台上字第2577号判决）。 HYPERLINK file:///E:\\讲座\\物权法讲义\\停车位1.htm \l m6#m6 \o 转到底部注释[6] [6]与此不同，在中国大陆，欲建设房屋，必须首先取得国有土地使用权或者宅基地使用权，集体经济组织建造建筑物则先拥有集体土地所有权，其次须获得建筑许可。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外（第7条第1款）。申请领取施工许可证，应当具有下列条件：1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；3、需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定建筑施工企业；5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料；6、有保证工程质量和安全的具体措施；7、建设资金已经落实；8、法律、行政法规规定的其他条件（第8条）。一个承租人不具有上述条件，没有建筑房屋的资格，其建筑物属于违法建筑，不能取得房屋所有权。二、房屋的增建部分与房屋所有权房屋的增建部分，是属于原房屋的组成部分，还是其从物，抑或独立于原房屋的另一个物？在中国台湾，通说认为，房屋的增建部分不是房屋的从物。例如，中国台湾“最高法院”在1991年度台上字第452号判决中表示，“本件系争增建建物是否为原建物之从物，应以系争增建建物是否仅处于原建物之从属的地位，常助原物之经济效用，在一般交易观念上，咸认为原建物与系争增建建物有继续的主从关系以为断。若两者虽相同，但无补助之关系者，则无主从之可言。” HYPERLINK file:///E:\\讲座\\物权法讲义\\停车位1.htm \l m7#m7 \o 转到底部注释[7] [7] 至于房屋的增建部分究竟是属于房屋的组成部分，还是独立于房屋的另外一个物，在中国台湾民法上，有一个逐渐明确的过程。