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第三章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 成本法在房地产评估中的应用 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 剩余法在房地产评估中的应用 第六节 基准地价法在房地产评估中的应用 第七节 路线价法在房地产评估中的应用 第八节 在建工程评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产特性 1、土地特性： 土地：自然供给（无弹性） 经济供给（有弹性） 自然特性：数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性。 人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经济位置可变、可垄断。 3、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。 4、房地产特点： 房地产位置的固定性、区域性和个别性 房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等） 房地产投资数额巨大。 房地产易受政策影响（规划、征用） 房地产相互影响（领近）。 房地产增值保值性。 房屋朝向因素调价系数参考表（%） 房屋楼层因素调价系数参考表（%） 六、房地产评估程序 评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤： 明确估价的基本事项：包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。 拟定估价作业计划：主要内容包括：1）初选估价方法或评估的技术路线；2）确定投入人员。3）制定评估作