物业管理的基本制度.pptVIP

第一节 业主大会制度 第二节 业主公约制度 第三节 前期物业管理招投标制度 第四节 物业承接查验制度 第五节 物业管理企业资质管理制度 第六节 物业管理从业人员职业资格制度 第七节 住宅专项维修资金制度 第一节 业主大会制度 《条例》确立了业主大会和业主委员会并存、业主大会决策、业主委员会执行的制度。 规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 同时还规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 一、业主 1、房屋的所有权人为业主。 2、业主的权利（**）： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 （2） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 （3） 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 （4） 参加业主大会会议，行使投票权 （5） 选举业主委员会委员，并享有被选举权 （6） 监督业主委员会的工作 （7） 监督物业管理企业履行物业服务合同 （8） 对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）的管理和使用 （10）法律、法规规定的其他权利 3、业主的义务（**） （1）遵守业主公约、业主大会议事规则 （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金 （5）按时交纳物业服务费用 （6）法律、法规规定的其他义务 二、业主大会 （一）业主大会的组成和性质 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定,决定物业管理区域内一切物业管理事项。 （二）业主大会的筹备与成立 1、成立业主大会的限制和选择 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。 是否成立业主大会,由物业管理区域内全体业主决定。 2、业主大会的筹备（*） （1）成立业主大会筹备组 （2）业主大会筹备组的工作内容* a.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 b.参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案） c.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数 d.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单 e.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 （3）筹备业主大会的工作要求 a.业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告； b.公告《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告； c.确认业主身份，应当以业主房屋产权证书表明的房屋所有权人为准 d.业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。 3、业主大会的成立（*） 　　业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 　　首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：* （1）报告业主大会的筹备工作情况； （2）宣读业主名册和首次业主大会会议上的投票权数 （3）宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果； （4）投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》 （5）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。 （三）业主大会的职责（***） 《条例》规定业主大会的六项职责： （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （3）选聘，解聘物业管理企业 （4）制定、修改物业管理区域内物业公共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和