开发流程及会计核算.pptVIP

如能分清成本对象则直接计入开发成本 　　借：开发成本—XX项目(对象) --XX 　　　　贷：银行存款（应付账款） 　不能分清成本对象的，其支出应先归集整理，随后在各成本对象之间按一定标准分配 成本分配的一般方法： ①占地面积法 ②建筑面积法。 ③直接成本法 ④预算造价法。 3、预售阶段 未完工收到预收款 借：银行存款等 贷：预收账款—项目 按月预交营、城、教、土 借：应交税费--XXX 贷：银行存款 4、完工销售阶段 （1）完工结转开发产品 借：开发成本 ---各项目 贷：开发间接费用 借：开发产品---各项目 固定资产 贷：开发成本---各项目---各明细 （2）完工符合条件确认收入 借：预收账款等 贷：主营业务收入 借： 营业税金及附加 贷：应交税费 （3）结转成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 (二)收入确认的税收会计差异 1.中小企业划型标准 关于印发中小企业划型标准规定的通知(工信部联企业[2011]300号) 房地产开发经营: 营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业。 其中，营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业；营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业；营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。 小企业，可以执行《小企业会计准则》，也可以执行《企业会计准则》。 2.企业会计准则第14号--收入、《企业会计制度》第八十五条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； （3）收入的金额能够可靠地计量； （4）相关的经济利益很可能流入企业； （5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 (2)在商品房实际交付时确认收入 保利地产:在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。对于受托开发的项目，并符合《企业会计准则—建造合同》条件的开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定。 在房地产上市公司中，保利地产、招商地产、金融街、华发股份等采用的是该标准 (3)在产权过户时确认收入 收入确认滞后,目前在上市公司中很少采用此标准. 收入确认的时点: (1)在商品房完工并验收合格时确认收入 万科地产:房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。 万通地产:在工程已经竣工且经有关部门验收合格，履行了销售合同规定的主要义务，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回，与销售房地产相关的成本能够可靠计量时确认销售房地产收入的实现。 3.小企业会计准则: 小企业应当在发出商品且收到货款或取得收款权利时，确认销售商品收入。 销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。 实务操作:在商品房实际交付时确认收入 全款销售时，签订房屋销售合同、收讫房款、开具发票即可确认收入； 4.税收规定 国税发[2009]31号第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现. 具体按以下规定确认： （1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的， （2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （3）采取银行按揭方式销售开发产品的， （4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：支付