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土地一级开发实务和案例 ——李剑滨 土地一级开发实务和案例 一、什么是城市土地一级开发 一、什么是城市土地一级开发 二、土地一级开发实施的主要内容 三、北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程 四、土地一级开发模式 五、土地一级开发方案的编制 区域经济发展历史与现状 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 谢谢大家！ 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （一）项目前期费用 1.立项报告、可研报告编制费，土地一级开发实施方案的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准：计价格【1999】1283号文 2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 测算标准：计价格【2001】1218号文 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （一）项目前期费用 3.工程勘察（文物勘察、地质勘察）测绘、钉桩费用 测算标准：计价格【2001】10号文 4.环境影响评价分析费用 测算标准：计价格【2002】125号文 5.交通影响评价分析费用 测算标准：市规发【2001】1001号文 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （一）项目前期费用 6.地质灾害评估费用 测算标准：京价（收）字【2002】361号文 7.地价评估费用 测算标准：京价（房）字（1997）第398号文 8.工程设计费及施工图审查费 测算标准：设计费-计价格【2002】10号文 审图费-计价格【1999】1283号文 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （一）项目前期费用 9.招标代理费、服务费 测算标准：计价格【2002】1980号文 10.工程保险费 暂按建安造价1%估算 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （二）征地拆迁费用 1.征地补偿费用 测算标准：2004年北京人民政府148号令 主要三部分 ①土地补偿 ②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费 ③地上物麦苗补偿费 另外有耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。 补偿方式有现金补偿和实物补偿等标准。 国有地补偿参照集体土地补偿。 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （二）征地拆迁费用 2.拆迁补偿费用 ① 住宅拆迁补偿费标准： 农民：2003年北京市政府124号令及各区政府实施意见 居民：2001年北京市政府87号令、（2009）431号文 ② 非住宅拆迁补偿费标准： 国有：结合区域非住宅拆迁补偿标准，参照住宅拆迁市场法评估模式测算 集体：补重置成新价+停产停业损失 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （二）征地拆迁费用 3.房屋拆迁服务费、评估费用 ① 拆迁服务费1.5%拆迁总额 ② 拆迁评估费1.5%拆迁总额 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （二）征地拆迁费用 4.拆除工程费用、耕地复垦费 5.古树保护及文物古建修护、还建费 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （三）公共区域市政基础设施建设费用 1.开发范围内的“三通一平”费用 2.道路、桥梁建设费用 3.各种市政管线建设费用 4.市场场站建设费用 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （四）区域内公共环境景观建设费用 学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。 （五）公共配套设施建设费用 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 （六）工程建设其他费用 1.工程监理费 2.竣工图编制费 3.建设期区域管理费用 4.竣工前的维护管理费用 * * 内部培训 北京宋庄小城镇投资开发有限公司 二、土地一级开发实施的主要内容 三、北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程 四、土地一级开发模式 五、土地一级开发方案的编制 六、土地一级开发项目成本的构成及测算 土地一级开发实务和案例 一、什么是城市土地一级开发 城市土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体， 一、什么是城市土地一级开发 获得土地项目一级开发的主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资， 一、什么是城市土地一级开发 并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。 土地一级开发实务和案例 二、土地一级开发实施的主要内容 1.土地一级开发项目的前期调研和分析 对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等，编制可行性报告。 二、土地一级开发实施的