房产投资的十大原则修正03.pptVIP

投资的十个原则 一套好房子的价值 物业名称：九龙仓·时代豪庭 面积：113平米 首付：20万 总价97.1万 2009年5月10日上午 单价 8200 总价 92.6万 时 间 单价 增长率 总价 2009.5.10下午购买 8600 4.8% 97.1万 2009.6.15 9500 10.5% 107.3万 2009.10 12000 39.5% 135.6万 2010.4 15060 75% 170万 2011.10拿证 18000 109% 203万 投入：34.02万 1、首付20万 2、交房前的月供：3800*29=11.02万 3、办证费用：3万 总资产：203万 总资产增长：109% 净资产：126万 净资产增长：370% 购置房产后可融资： 227万 1、增值加贷：203万*0.7-75万=67万 2、信用卡：已办40万，半年内再办60万 3、个人借款：60万 原则一： 买点好 关键点：低于市场价30%左右 拍卖，新盘，首期，促销价，尾盘，底层（位置不是最好），下跌，捂盘后撑不住放出来的，熊市探底，IPO，Pre-IPO，次新楼，原始股，法人股…… 原则二： 增长空间 关键点：可计算的增长空间 你买的东西有没有很好的将来增值潜力？单价增长可能，时间效率，涨幅空间。 原则三： 杠杆长 关键点：用最少的资金最低的成本在最短时间内去购买最大价值的资产 原则四： 现金流 关键点：以最大的金额，最低的成本，融通频率最高，速度最快，期限最长的源源不断的现金收入（经营现金流，投资现金流，融资现金流）。 租金，加贷，质押贷款，资产变现等等 原则五： 信用评级高 关键点：因为购买投资产品而创造的有形无形最大化的信用额度。 信用是可以转让，借用，可以杠杆，可以担保使用的。按揭贷款，抵押贷款，消费贷款，转贷，次贷，循环贷，气球贷，无抵押贷款，装修贷款，家电家具，交通工具，信用分期贷款，收入贷款，租约、应收账款、存活的质押贷款，个贷，私人贷款，机构贷款，融资融卷，透支，承兑，远期汇兑…… 原则六：综合高档大型商业或金融社区 关键点：住户人数步行15分钟范围内超过5万户，家庭月收入3万以上。AA地段和明星开发商。 原则七： 套现率 关键点：3个月内可按市值变现。 3个月内的10分 6个月内的5分 9个月内的0分 超过1年的-10分 原则八： 租金收入，租客品质 关键点：租金是否正向，租客的品质，期限及稳定性 原则九： 红本到手时间 关键点：早拿证，早加贷，早盘活利润。 原则十： 利息、期限和贷款品种 关键点：1美金兑6.8人民币，美金贬值到1兑5人民币，相当于贷款总金额降低。供款也降低。 嘉林姐说 1、投资是一种能力！ 2、投资是一种习惯！ 3、现金流要每月盘点！ 4、信用每个季度要提高！ 5、每个周末要踩盘！ 6、随时准备在好的买点，一定买进！ 7、泡沫时期坚决不看！ 8、每天出门身上不能多于1000元现金，但必须带上最高额度的信用卡！ 9、行情天天挂在嘴上（常询价），楼盘天天挂在网上！ 10、财商天天讲，资产天天涨！ 从静态来看 构建资产:1,400,000，能购置7,000,000的资产 月供由小笨猪来还，7,000,000资产稳定入账 利润一：5,600,000 购房十大好处 买和不买的区别： 买了，增加了7,000,000的资产 不买，少了5,600,000的资产 如果，跌了，会怎么样？ 如果跌20%？ 我们剩下5,600,000 如果跌40%？ 我们剩下4,200,000 如果跌60%？ 我们剩下2,800,000 我们仍然拥有20%的增长！！ 净投资的回报率100%！！！ 因为跌去的部分和银行的利息， 被租客带走了 5600000 一、买点：低10%——30% 购买某处豪宅A： 总价7,000,000元 首付2成，1,400,000 420㎡ 07年8月，电梯公寓部分第一批次开盘8,000元/平 07年9月，电梯公寓部分第二批次盘8,800元/平 涨幅10% 09年5月，豪宅部分第一批次开盘16,60