控规研究(简)精品课程.ppt

控制住宅套数就是控制居住人口密度、环境质量 过高的人口密度不利于住宅的使用，降低舒适度，而过低的人口密度也不利于促进适合国情的土地的集约使用。 客观而言，最直观的控制居住人口密度的方法就是控制住宅套数。 住宅套数的控制也有广泛的社会意义 缺乏户型控制导致开发商是否愿意承担社会责任成为道德问题。 当今社会百姓住房问题矛盾日益突出、社会公平得到更多关注，政府除了推动的经济适用房建设外，还应当控制开发商的户型自由裁量权，规范开发商的选择住宅户型的权利，体现出公共管理职能，给百姓购房更多选择的自由，而不是让开发商有太多自由选择权利。 如何控制引导户型？ 有金融手段、行政手段，包括规划手段。 金融手段——升息，降低住房市场需求，调节住宅户型结构； 契税等设限，鼓励普通住宅建设，抑制大户型开发。 行政手段——提高二手房交易税； 设置住宅开发户型比例（70%以下90m2）。 规划手段——设定密度分区，根据合理的户型比例，依据宏观的规 划在实施性规划中进行空间布局优化。 从规划角度而言，可借助控规的强制性规定，通过制定参数，估算确定住宅套数规定来体现。 优化人口密度分区 理想化的维护社会公平的方式 比较理想的方式可能是采用在考虑了经济适用房、廉租房等住宅供应结构后能够得到一个有助于提高社区活力的均质人口密度值。 而如果出现了达不到足够人口密度的情况，那也许就意味着我们最好不必使用那么多的居住用地，则规划应考虑到我国人多低少的资源条件，建议减少居住用地，提高居住用地的集约使用，保持居住用地的足够的人口密度。 如果实施过程中，人口密度超过了适宜的程度而达到了拥挤的程度，我们就需要考虑增加居住用地的数量。 实际情况变数较多，需要综合考虑 实践中由于用地混合使用条件、交通条件、用地现状条件等的不同，均质的人口密度不可求。 例如，对于人口密度和公共交通设施的关系、人口密度和公共设施的使用等已有颇多研究和相关制订中的规范。 美国区划的容量控制的借鉴 （1）通则式控制 不同具体分类对应不同的一套指标，包括容积率、人口密度、空地率。除特定区外，无论在那里，只要属于同一具体分类，就要严格遵守同一套建设通则的限制。 （2）用地分类体现密度分类 住宅用地是按照密度的从低到高的不同划分，公共设施分类主要是按服务、建设规模从小到大的原则划分。用地分类就已先期植入了密度的设定。 （3）通过住宅套数、居室数量综合控制人口密度 （4）此外，还通过一些技术手段如包含性区划规则（INCLUSIONARY ORDINANCE）来体现对弱势群体的住房福利倾斜。 一个典型的区划控制表 ——纽约区划中的居住用地通则指标控制表（非文脉区） 资料来源：/Other_Laws/zoning/zontoc.htm 香港的人口密度发展指引 制定指引的主要目的是使规划师可以对划作住宅发展的地区可容纳的人口作出可靠的估计，或就容纳已知数目人口所需的土地面积作出估计。为了确保能够规划足够的基础设施及服务以满足日后人口的需要，以及指示在达到这个目的方面某一地盘或地区所须施加的发展密度限制，进行这些估计是必需的。 一 般住宅发展密度原则 必设立一个住宅发展密度的分级架构，以满足市场对各种房屋类别的需要； 住宅发展密度应配合现有及已规划基础设施的容量和环境吸纳量所能负荷的水平； 发展项目所在的位置，应可鼓励居民使用公共交通工具，以减低交通需求。基于这个原则，较高密度的住宅发展应尽可能建于铁路车站及主要公共交通交汇处附近，以期善用发展机会，并减低对路面车辆交通的依赖程度。 要点分区要点 交通 住宅发展密度应随着与铁路车站及公共交通交汇处的距离增加而渐次下降； 在主要交通走廊或铁路车站服务范围以外的地方，倘设有足够的接驳交通工具以连接铁路车站及公共交通交汇处，也可考虑进行较高密度的住宅发展。 居住环境 在高容量运输枢纽附近进行较高密度的住宅发展，意味易受影响用途或会受到环境问题所滋扰。因此，进行规划时，必须周详考虑环境事宜，以确保符合环境目标，在适当时候更须纳入环境纾缓措施。 城市面貌 为避免城市形式单调乏味，并缔造更有趣的城市面貌，应考虑规划不同密度的住宅发展。 生态