《项目评价》之财务分析.docVIP

PAGE PAGE 3 房地产专业《项目评价》课程设计之 某住宅项目可行性研究报告之财务分析 教室：二教108 指导老师：丰艳萍 班级：房地产081 组员：章纯（23号）、鄢鹏（21号） 目录： ·················总论 = 1 \* GB2 ⑴、项目概况 = 2 \* GB2 ⑵、概况性基础数据测算 = 3 \* GB2 ⑶、资金筹措 = 4 \* GB2 ⑷、评价指标 ·················投资估算 = 1 \* GB2 ⑴、投资估算 = 2 \* GB2 ⑵、收入 = 3 \* GB2 ⑶、资金筹措 ·················财务分析 = 1 \* GB2 ⑴、盈利能力分析与评价 = 2 \* GB2 ⑵、偿债能力分析与评价 = 3 \* GB2 ⑶、生存能力分析与评价 ·················不确定性分析 = 1 \* GB2 ⑴、盈亏平衡点计算 = 2 \* GB2 ⑵、敏感分析图（手绘图） ··················附表 一、总论 = 1 \* GB2 ⑴、项目概况 xxx开发公司开发某房地产项目，该项目为综合性大楼，占地约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米,其中车位300个：容积率1.8,绿化率35％，建筑密度25％.见下表（1）。 序号 项目 指标 备注 1 总用地面积 60600 2 总建筑面积 109000 多层住宅 90720 可售面积12700 高层住宅 13920 商铺 4360 3 总户数 户 944 4 车位数（地上） 个 300 本项目于2007年1月开工，2007年3月完成投资额25%，并开始预售多层；2009年3月开始竣工验收。 概括性的基础数据测算 ①.物业销售租赁价格: 根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本项目各部分的销售单价为：多层住宅2950元/平方米,高层住宅单价为:3250元/平方米,商铺单价为:10000元/平方米,车位15万元/个。 ②.销售进度及付款回收计划 本项目计划在2年半(30个月)左右内完成销售,各年销售计划见下表（2）。 项目销售计划表 项目 合计 2006 2007 2008 2009 2010 多层建筑 100 50% 40% 10% 高层建筑 100 30% 60% 10% 商业 100 80% 20% 停车位 100 60% 40% 由于银行按揭的时限,所以2007年和2008年销售的房款收入按90%回收,其余的房款在下一年度全部收回,2009年销售的房款收入,当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。回收进度见下附表（9）：回款金额估算表 资金筹措 资金筹措：由公司资本金、公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年贷款6000万元，第二年（2007）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。 还款方式为：第一年（2006）、第二年只付息，本金2008年还60%，2009年还40%。如附表（3）：资金筹措表 评价指标： 根据项目投资资金流量表（附表5），计算其经济效果指标： ①计算税前现金流量数据计算税前指标： 财务内部收益率 FIRR=13% 财务净现值 FNPV(10%)=1037.76 投资回收期 T=2.39 年 ②计算税后现金流量数据计算税前指标： 财务内部收益率 FIRR=10% 财务净现值 FNPV（10%）=50.81 投资回收期 T=2.47 年 根据项目资本金流量表（附表6），计算其经济效果指标： ①计算税前现金流量数据计算税前指标： 财务内部收益率 FIRR=21.36% 财务净现值 FNPV（10%）=2353 ②计算税后现金流量数据计算税前指标： 财务内部收益率 FIRR=16.95% 财务净现值 FNPV（10%）=1366 投资估算 = 1 \* GB2 ⑴、总投资估算 根据项目的需要，制定了总投资费用估算表，具体费用值如附表（1）： 总投资估算说明如下：投资估算一共按