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狭义的建筑市场 定义：以建筑产品为交易内容的市场 特点： 1）交易的性质：需求者和生产者之间的直接订货交易，先成交，再生产。 2）竞争的主要方式：招投标 3）竞争的性质：特定条件下的不完全竞争 4）独特的定价方式：在建筑产品生产的各个阶段，影响产品价格的因素都在发生变化。直至建设项目竣工验收，才能最终完全确定建筑产品的价格。 建筑产品的特点 1.建筑产品的固定性和生产过程的流动性 2.单件性 3.建筑产品的整体性和分部分项过程的相对独立性 4.不可逆性 5.社会性 6.商品属性 建设工程交易中心的功能： 1）场所服务功能 2）信息服务功能 3）集中办公功能 4）咨询服务功能 招标是指招标人在采购货物、发包建设工程项目或购买服务之前，以公告或邀请书的方式提出招标的项目、价格和要求，由投标人根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种经济活动。 招标的目的：货比三家，优中选优。 强制招标范围： 1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益，公共安全的项目 2）全部或部分使用国有资金或国家融资的项目 3）使用国际组织或外国政府援助资金的项目 2）邀请招标 定义：又称有限竞争性招标，是指招标人向预先选择的若干家（3个或3个以上）具有承担招标项目能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请函，请他们参加投标竞争。 邀请招标的优点：业主可以控制投标人的数目，目标集中，组织工作较容易，工作量较小。 邀请招标的缺点：投标单位选择的余地少，如果招标单位在选择投标单位时掌握的信息资料不足，则会失去发现最合适承担该项目的承包人的机会。 建设工程招标的基本程序： 一.招标准备阶段 二.招标投标阶段 三.定标签约阶段 招标准备阶段工作： 1)确定招标范围 2)工程报建 3)招标备案 4)选择招标方式 5)编制资格预审文件 6)设立招标组织或者委托招标代理人 7)提出招标申请 8)编制招标文件和标底 招标投标阶段主要内容有： 1)发布招标公告或者发出投标邀请书 2)投标资格审查 3)发放招标文件和有关资料，收取投标保证金 4)组织现场勘查 5)标前会议 定标签约阶段的主要工作有： 1)开标 2)评标 3)定标 4)签约 招标文件在形式上构成包括： 1）正式文本 2）对正式文本的解释 3）对正式文本的修改 招标文件正式文本内容： 1.投标邀请书 2.投标须知 3.合同条件和合同协议条款 4.合同格式 5.技术规范 6.投标文件 7.工程量清单与计价表 8.辅助资料表 9.图纸 工程量清单是招标文件的重要组成部分，是对招标工程的全部项目，按统一的工程量计算规则、项目划分和计量单位计算出的工程数量列出的表格。包括以下几方面内容： 1.工程量清单封面、总说明 2.分部分项工程量清单 3.措施项目清单 4.其他项目清单 5.规费税金清单 其他项目清单应根据拟建工程的具体情况参照下列内容列项： 招标人部分：预留金、材料购置费等； 投标人部分：总承包服务费、零星工作项目费等。 招标标底的编制 1)工料单价法：直接费、间接费、利润、风险金、税金 2）综合单价法：分部分项综合单价（人、材、机、管理费、利润、风险金）、措施费、其他项目费、规费、税金 投标的工作程序 投标过程中的主要工作内容： 1）编制资格预审文件 2）投标前的调查 3）施工现场考察 4）选择咨询单位及雇佣代理人 5）分析招标文件、研究施工图纸、校核工程量 6）编制工程规划 7）投标报价的计算 8）编制投标文件 9）准备备忘录提要 10）投标文件的报送 2.投标策略的分析 1）高价盈利策略 2）低价薄利策略 3）无利润夺标的策略 开标前的投标技巧： 1）不平衡报价 2）多方案报价法 3）突然袭击法 4）低投标价夺标法 5）联合保标法 开标后的投标技巧： 1）降低投标价格 2）补充投标优惠条件 1.投标文件的组成： 1）投标书 2）投标书附录 3）投标保证金 4）法定代表人资格证明书 5）授权委托书 6）具有标价的工程量清单与报价表 7）施工组织设计 8）辅助资料表 9）资格审查表 10）对招标文件的合同条款内容的确认和相应 11）按招标文件规定应提交的其他资料 3.编制投标文件的步骤 1）实质性响应条款的编制 2）复查、计算工程量 3）编制施工组织设计，确定施工方案 4）编制或套用投标单价 5）计算取费标准或确定采用取费标准 6）计算投标价 7）核对调整投标价 8）确定投标报价 9）装订成册 投标报价的方法： 1）按工程概预算编制方法进行编制 2）工程量清单报价方法 3）总价浮动率报价方法