上海浦东祝桥朗诗未来树项目复盘报告旭辉.pptVIP

区域客源的定位（武汉策源报告） 类型 比例 年龄 置业动机 消费特征 1 70-80% 25-35 自住 首置首改 前卫，时尚，首付能力偏差，月供能力较强 2 10-20% 25-40 自住/投资+自住 首置首改 对价格敏感，价格过高则选择在光谷购买 3 5-8% 35-45 改善型自住 首付能力强，需求面积偏大 4 5-8% 45-55岁 养老或投资 环境诉求，价格诉求，配套有一定要求 以价格敏感和收入中低等的周边产业园区产业工人为主 该区域特征 1.目前区域配套缺乏，但中长期规划前景较好 2.销售价格及客源受周边区域压制明显，价格较难突破 3.主要客源为产业工人 4.区域经济支撑能力强，且规划持续导入产业工人 5.产业工人收入中等，对价格敏感 朗诗可能的价格突破办法： 模仿祝桥朗诗未来树或万科的产品策略（厦门海沧万科城），采用小面积、多房间（含附赠）、低总价、稍高单价的方法对单价进行突破，后市可积极关注 注：因武汉光谷六路项目与朗诗未来树项目产品线类似，故参考 汇报完毕 谢谢 远郊中心镇投资机会与风险分析－上海浦东祝桥朗诗未来树项目复盘报告 旭辉集团投资发展部 2012年12月 前言 1.项目复盘的目的在于校验原有投资思路准确性，并指导后续投资工作，而不在于分清谁对谁错 2.项目复盘应成为提升各部门项目论证能力的工具和润滑剂，而不应成为影响各部门协作的导火索 3.项目复盘的关键应在于寻找数据背后原因，并得到启发，而不应停留在数据或基础判断的对比上 －旭辉集团投资发展部 报告结构 第一部分：报告结论 第二部分：旭辉判断与朗诗实际成交对比 第三部分：朗诗未来树与旭辉朗悦庭对比 第四部分：朗诗类似项目案例 本报告资料来源： 1.2011年8月份上海浦东祝桥项目市场分析报告 2.浦东祝桥朗诗未来树项目市场定位报告（同策） 3.朗诗未来树项目市场销售数据（来自佑威系统） 4.上海青浦练塘项目前期定位报告 5.上海青浦练塘朗悦庭项目销售情况和客源由营销提供 6.中国指数研究院数据库（标杆房企项目成交情况数据） 第一部分：报告结论 远郊中心镇投资的要素要求 1.产业园区客户充足，避免以当地客为主 2.产业园区经济支撑能力强，产业工人收入水平中等 3.存在能使区域基本面发生改变的规划利好能促进市场成交 4.在非主要中心镇区域必须控制总价，但同时兼顾产品功能的齐全 产品创新是在远郊中心镇既能满足客户产品需求，又能实现价格突破的有效方法 祝桥朗诗未来树： 1.改变以往通过高科技提升附加值的方法，从客户面积需求及总价需求入手满足市场需要 2.用传统概念的中高端花园洋房产品满足刚性需求，控制总价同时突破单价 第二部分：旭辉判断与朗诗实际成交对比成交竞争还原：2011年8月17日 企业 出价 楼板价 朗诗E6 57500 5506 祝桥投资 57010 5329 佳兆业 56700 5300 陆家嘴E6 56293 5262 第一方阵 56876 5316 浙江华元 45000 4206 上海紫宝 43491 4065 象屿 40482 3784 陆家嘴E5 40201 3758 第二方阵 42294 3953 旭辉 34200 3197 万科 31624 2956 东方城市 30401 2842 第三方阵 32075 2998 企业 出价 楼板价 朗诗E6 57500 5506 第一方阵 56876 5316 第二方阵 42294 3953 旭辉 34200 3197 第三方阵 32075 2998 能承受的可售均价 房企阵营 销售净利率 10% 12% 15% 朗诗E6 14757 15311 16225 第一方阵 14667 15217 16126 第二方阵 12584 13055 13834 旭辉 12026 12470 12914 第三方阵 11122 11540 12229 对区域判断的对比 旭辉判断： 地块紧靠浦东国际机场及空港保税区，快速路车行15km即到达迪斯尼乐园，未来有一定的发展潜力 地块进入郊环线和机场快速路非常方便，区域通达性极佳 地块周边缺乏优质配套 公共交通资源缺乏 朗诗判断： 知名度低，位置较偏，配套不足的远郊封闭市场 祝桥以东规划有上海火车东站，迪斯尼乐园首期与2015年开园，大飞机研保一期2012年投入使用，空港产业园区规划导入人口1到2万人 区域首个商品住宅项目，多层低密度高品质紧凑刚需型产品，但缺乏轨交优势 关键词： 远郊封闭市场、配套缺乏、公共交通缺乏、大区域规划 11年我们对本项目的担忧：三大核心问题 1.由于当地人均有多套动迁房，且祝桥镇历史无商品住宅供应，因此担忧项目是否有充足的客源，并且去化速度能否得到保证； 2.祝桥