物管基本制度与政策(第一部分).ppt

物管基本制度与政策（上） 主讲人：吴春兴 教授 修改稿2011年5月 特别说明 掌握、熟悉、了解都是对学习和掌握知识层度的不同要求： Z：表示掌握，“掌握是了解事物，因而能充分支配或运用”，即要求熟能生巧，举一反三，融会贯通，读透； S：表示熟悉，“知道得清楚”，即要求熟能知晓，把握愿意，读通； L：表示了解，“有所知道”，即要求似曾相识，知道概貌,了解不一定理解，而理解就是熟悉了，读到。 第一章 物业管理（概述） 掌握《条例》对物业管理的概念、《条例》的指导思想、《条例》确立的基本法律关系。 [要点一]关于物业管理概念的理解 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 练习题 物业管理是业主的一项选聘活动，下列哪几项是符合上述概念的；（ ）。 A、业主自己进行管理 B、业主将不同的服务内容委托不同的专业公司 C、建设单位邀请不特定的物业服务企业参加投标 D、建设单位邀请特定的物业服务企业参加投标 E、建设单位在满足一定条件下，采用协议方式选聘物业服务企业 本题需要掌握物业管理概念、建筑物管理的三种方（P1）、物业管理招投标的概念（ P91-92）的知识。 主体：单个业主，也可以是众多业主；可以是开发商，也可以是物业买受人。 对象：只能是有资质的物业服务企业。 方式：只能到市场上去选择，公开招标、邀请招标。 练习题 下列对于物业管理的理解，错误的是（ ） A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易 B、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托 C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础 D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 ★（答案是D） 1、老李是某小区的业主，他说他并没有聘请物业管理企业，因此我就不交纳物业管理费，因为《条例》第二条就这么说的。请你判断并说出理由？ 2、根据《物权法》八十一条的规定，业主可以自行管理或委托其它管理人进行管理，那么这种形式的管理就不叫物业管理吗？请你回答并陈述理由？ （能正确回答上述问题的可视为掌握） [要点二]《物业管理条例》调整和规范的建筑物管理方式 房屋等建筑物主要有三种管理方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。 《物业管理条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。 [要点三] 物业管理活动的基础 物业管理活动的基础是物业服务合同；物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易；物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。 [要点四] 物业管理的内容 物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。 [要点五]《物业管理条例》调整的范围 《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的管理活动；既包括城市，也涵盖乡村。 [要点八]物业管理的基本特征（P5-6） （1）物业管理的三个基本特征（三化） 社会化：业主要到社会上去选聘物业管理企业，而物业管理企业也要到社会上去寻找可以代管的物业。 专业化：实施专业化管理，专业的人员、专门的机构、专门的工具设备、科学规范的管理措施和工作程序，科学先进的维修养护技术。 市场化：提供的商品是劳务，实行双向选择和等价有偿。 （P5） [要点六]物业管理的市场化特征 （P3-4） 对于物业管理市场化的理解，下列说法错误的是（ ）。 A、多元化的物业权属情况要求物业管理形式与此相适应 B、物业管理的本质的业主享有物业的所有权，而将物业管理的决策权和实施委托给物业管理企业 C、物业服务企业必须按照全体业主的共同意志统一完成物业的维护与管理 D、非市场性的房屋管理不属于物业管理 答案：B 本题考查的是对物业管理市场化的理解：房地产物质形态的演变导致了房地产产权所有关系的变化（即区分建筑物导致了建筑物区分所有权的财产关系）；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应；物业管理本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有决策权，但管理职能交由物业服务企业实施；非市场化的房屋管理不属于物业管理。 [要点七] 市场原则作为物业管理活动的前提条件的目的（P4） 多项选择题 下列几种房屋管理属于物业管理的有（ ）