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XX市XX区XX厂地块开发项目可行性研究报告 2011年5月10日 第一章项目概况 第一节：项目基本情况 一、 项目名称：XX数码城（暂定） （XX地区TT产业城市综合体 国家创新产业集聚区 n高科人才居住示范区） 二、 项目地址：XX省XX市XX区新区北京路 三、 项目内容：拟建成为中国东部地区最大的IT产业集聚地和XX地区最专业的集高端品 牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的TT产业 销售展示城市综合体。 四、 项目目标：1、 使之成为XX新区北京路的标志性物业。2、 实现本项目物业潜在价 值最大化。3、 创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。 第二节：项目区位分析 一、区位 （一）、项目地块位置状况 n商业项目处于xx省xx市xx区新区北京路中心地段。 项目总占地198亩。 （二）、项目地块区位因素分析 1、基础判断： 项目属于XX区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均囬向屮高层消费群体， 具有一定的消费力。运用差异化效应产生巨大利益。 城市位置：项目位于XX区政府驻地内，作为XX面积最大、人口最多、 经济总fi最强的区，XX区环抱XX市区，具有典型的城郊型经济特点。 3、交通条件：紧邻城市主干道北京路，区内高速、高铁交汇，未来地铁交错，交通便 利顺畅。 4、 商业基础：项FI周边汉府雅苑等中高档社区的中高层次消费群体迸发出旺盛的购买 力，奠定了区域商业繁荣的基础和前景。 5、 发展前景;XX区内保利集团、中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商 业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。 B、区域因素 1、位置 项目处于n区城区主干道北京路，双向六车道，主入u处车行出入顺畅。 2、交通 项目外部交通与n城市大交通体系衔接密切，东上京福高速5小时可达北京上海，南到连 霍髙速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈25分钟距离，到新城区15分钟车距。 3、基础设施情况 (1).供水 市政供水管网覆盖该区域，区域内供水 由市政管网供应。 (2).排水 区域A铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨 污合流。 (3).供电 区域内电源来自市政供电网，供电保证率 髙。 (4).通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。4、环 境条件 区域环境质量较好，环境污染较小。5、产业集聚度区内目前土地利用大多 为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。但奇缺大型商业设施。 C.个别因素 2011年9月28円，XX县整建制划归XX市区，行政区划调整后市区行政区域而积3037. 3 平方公里，总人口 306. 4万人，使XX市区行政区域从全省第10位上升到第3位，而积和 人口分别达到调整前的2.6倍和1. 7倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性 屮心城市建设的基础。 此次区划调整给XX带来了极大的发展机遇，对进一步推动北京路商圈的建设有着非常重要 的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心 价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。 如何最大限度地利川该地块，提升该地块的产业升级，加快该地块商圈形成，形成XX 新的经济增长极，为n的发展带来重要的贡献是重中之重思考的首要问题。 该项目拟发展成为XX最大的IT产业集聚地和最专业的集高端品牌展示、电子商务终 端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的n产业销售展示城市综合体, 通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。 1. 经济指标 住宅区 总用地面积： 14 1985m2 规划用地面积：101700m2 总建筑面积:254 400m2 住宅建筑面积:250200m2 公建建筑面积：4200m2 地下车库而积： 417 00m2 居住户数1930户 (8 )居住人口6176人 建筑密度20. 8% 绿地率39. 2 % 容积率2. 50 停车位1544辆 商业区 (1)总用地面积:141985m2 (2)规划用地而积： 40 285m2 (3)总建筑面积：141400m2 (4)地下一层商业面积：22 300m2 (5)地下一二层车库面积：44600m2 (6)建筑密度48.6% (7)绿地率18. 2% 容积率3. 51 停车位 14 24辆 第三节：项目SWOT分析 一、优势S (一)项目背景 XX “东襟XX，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。北通京津， 南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，力我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要 “十字路口”。既是n省苏北地区的重要城市，也是n经济区的中心城市。国务院已批准 将n发展成较大城市，同时，xx也是xx省委、省政府重点发展的三火都帘圈之一。全市 辖三县两市