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物权变动 不动产物权登记制度 三、不动产登记制度 1，物权法出台之前我国不动产登记制度的现状 《土地登记规则》第22条：“设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第32条：“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第62条第2款第1句：“土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。” 《城市房地产管理法》第60条、第61条和《担保法》第41条的规定来看，我国现行不动产登记制度采用了强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力。 《土地管理法》第11条、第12条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条、第31条、第35条、第36条、第41条；《城市公有房屋管理规定》第10条、第12条；《城市房地产转让管理规定》第7条；《城市私有房屋管理条例》第6条；《城市房地产抵押管理办法》第30条、第31条、第35条；《城市房屋租赁管理办法》第13条、第14条；《森林法》第3条第2款；《草原法》第4条第3款。 特别需要注意：第9条第2款：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2，登记要件主义的含义 第一，未经登记，不能发生物权效力。 第二，未经登记，并不能影响合同的效力。 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 此外，在《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”由于该条的规定将抵押合同的债权效力和物权效力混同，所以，《担保法司法解释》修订了此种规定，而是主张对抵押物进行登记，并且采取登记对抗主义，如该解释第４９条第二款规定：“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。” 4，登记机关 第一，统一登记机关的任务 第10条第2款：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 第二，具体登记机关的确定 第10条第1款：“不动产登记 ，由不动产所在地的登记机构办理。 ” ５，登记机关的登记 第一，是行政行为还是民事行为？ 第二，登记机关的审查义务－实际审查还是形式审查？ 第十二条 登记机构应当履行下列职责： 　　（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； 　　（二）就有关登记事项询问申请人； 　　（三）如实、及时登记有关事项； 　　（四）法律、行政法规规定的其他职责。 　　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 第三，登记机关不得从事的行为　　 第十三条 登记机构不得有下列行为： 　　（一）要求对不动产进行评估； 　　（二）以年检等名义进行重复登记； 　　（三）超出登记职责范围的其他行为。 第四，登记方式 第五，登记机关的责任－国家损害赔偿责任还是一般民事责任？ 第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 　因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 第六，登记内容公示与个人隐私的保护 第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 6，更正登记 第一，登记要件主义要求更正登记 第二，更正登记的条件 职权变更登记与当事人申请变更登记 第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 7，异议登记 第一，什么是异议登记 ？ 所谓异议登记，即是指利害关系人通过举证初步证明，登记簿记载的不动产物权具有登记错误，但是，物权人就此不同意变更登记，并且登记机关也无法依据职权直接变更登记，所以，登记机关对不动产登记簿的正确性通过标注异议来暂时性对登记簿的真实性做出初步的质疑。 第二，异议登记的行使要件 首先，利益关系人有证据能够初步证明登记具有登记错误。 其次，不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。 第三，异议登记对登记簿上记载的权利人的权利影响 第四，异议登记担保 第五，异议驳回 8，预告登记 第一，预告登记的概念 预告登记是为了保障买卖不动产中旨在取得物权的债权人能够依据合同的约定获得债权而在物权变动之前，通过向登记机关申请而预先登记，强化债权的一项登记制度。 第二，债权物权化的效力 第三，我国现行法中有关预告登记规定内容 我国1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地