琴亭信和项目营销推广商业的计划书范文.docxVIP

琴亭信和项目营销推广商业计划书范文 　　琴亭信和项目营销推广商业计划书范文　　第一部分 市场分析　　一、XX年第二季度房地产市场在延续年初的井喷行情后有所回落，标志着国家宏观调控成效初显，福州房地产市场继续保持高速的健康、理性发展的良好势头。　　上半年商品房市场供销大幅增长，主要指标增幅在40－80％之间，且基本保持平衡；存量房市场主要指标增幅亦在50％以上；上半年的房价平均涨幅超过了3－5％，其中部分区域涨幅超过了10％。上半年福州楼市表现出近年来少有“突然性、跳跃式”的变化：其中第一季度突然升温，市场全面火爆，价格快速上扬；第二季度则又趋于平稳。　　其特点主要有：　　1．供需两旺，合同登记量超过预售批准量。　　2．金山、鼓山和五四北成为开发热点区域。　　3．房价全面上扬，商品房价格突破3000元／平方米。　　4．非市区对象成为购房主体。　　5．第一季度市场火爆，第二季度趋于平稳。　　6．二手房市场稳定发展。　　【结论】可见福州仍旧遵循着健康理性的道路稳步地发展，年初的在以温州购房团为首的炒家集团的“外力”作用下，楼价出现了“突跳式”震荡，这也是房地产业迅速发展情况下必然的汹涌潜流。在预见发展过热的前提下，国家政府进行宏观调控，抑制了市场虚热，保证了房地产可持续的健康稳定发展。在未来时间福州房市将进入平稳增长阶段。但由于福州缺乏京、沪、浙等热点房地产地区所具有的城市影响力和可持续经济发展能力，对楼市的总体乐观应保持谨慎，因为行情越来越好，意味着风险越来越大。就本案而言，宜尽早推出，加速开发，尽快销售。　　二、楼市区域板块竞争越演越烈，并出现计划经济的色彩特点。　　政府力量的介入。　　区级政府与大开发商之间形成若隐若现的利益联盟。出于对招商引资，旧城改造、拉动经济、税收就业等诸多方面的考虑，行政力量出现在自由市场中，向大众鼓动呼吁，其引导人心的力量极强。自由市场中，向大众鼓动呼吁，其引导人心的力量极强。媒体推波助澜。　　媒体之间的竞争促使其加强策划性的宣传报道，最能体现其力量的在于板块宣传，其煽动力不可低估。　　开发商自发联盟。　　同一区域的开发商开始摈弃竞争，先将枪口一致对外，切足市场份额后分而食之，这也是市场竞争的必然结果之一。 【结论】现在的房地产开发已经不单纯是一家一户“自扫门前雪”，围绕某一项目，某一区域所形成的巨大利益集团，开始自主地形成势力整合，优势互补，长袖善舞，擅于多方利用资源的开发商将以大兵团作战的威力击败竞争对手。以毛主席的话是：团结一切可以团结的力量，结成最广泛的同盟战线。　　三、整个福州而言，仍存在房地产开发结构性失衡，中低端产品供给量不足。　　中低水平收入的人群在福州市民中占有80％的比例，而福州中档水平楼盘开发量还远远不足以满足这群人的需求。今年福州房市整体均价突破3000元，而占开发批准量一半以上的新区房价增幅均在10%左右， 房地产供求结构性矛盾仍然存在。　　拆迁门槛提高给房地产开发增加的难度，从一定程度上增加了开发成本　　土地价格迅速上涨给房地产开发增加难度。从去年以来福州土地价格平均上涨幅度超过了20％，城东板块甚至有超过50％以上的。土地价格是房地产市场价格不断上涨的内在根本原因。　　住宅建筑性能、质量、标准逐步提高，环境配套日趋完善，推动房价上涨。　　一些开发商钟情于盲目跟风，过分依赖市场炒作，竞相开发“高档盘、景观盘、文化盘”，导致适合中低收入家庭需求的楼盘偏少。　　结论：虽然年初房价大幅上涨，一部分市场需求有些透支，楼盘供应量放大；并且房价走势受到建材价格回落、楼盘入住率不高、租金下降、国家政策调控等因素的影响；但都不足成为左右房价升降的主要因素，房价的走势主要取决于市场的需求，需求仍然是拉动房价上涨的根本因素。福州房价持续上涨，低端需求也依然存在，而中低价位产品就成为炙手获。　　四、市场从根本的消费需求层面开始分化，消费需求出现新生力量　　梯度消费群体、城市拆迁户、八县居民、在榕就业的外地大中专毕业生、投资者、赠与人等六类形成福州消费市场的主导力量。　　拆迁户、毕业生——中低端消费的主流　　旧屋区改造步伐加快，许多榕城的老市民面临拆迁安置的问题。大部分拆迁安置户选择的还是中低端的住宅产品。历年积累下来的在榕就业的大中专毕业生，其中很大一部分人具备了购房实力。多选择中低价位的产品。此外，外来人口也多数选择新区楼盘，随着交通的便利，户籍制度的放宽，这一部分人将成为福州购房队伍的生力军。　　仓山区和三个新区成为中低收入阶层选择住房基本方向　　总价在25万元左右，特别是20万总价的大众化产品最受中低收入阶层青睐　　交通条件、社区环境、文教设施成为关注的重点　　结论：需求使市场存在的根本，新的消费需求的出现通常也意味着一部