2010年昆山昆之门项目产品建议.pptVIP

一层 共享中庭 女士精品馆 服饰 化妆品 男士运动 休闲专区 个性化零售店 电子产品 音像制品 沿街轻餐饮 时尚超市 整体定位之 商业定位 二层 儿童培训 博士蛙 儿童专卖 精品儿童服饰 散铺 儿童娱乐 中心 整体定位之 商业定位 特色主题餐饮 KTV 娱乐中心 电影院线 会议中心 电影院线 演艺中心 三层 整体定位之 商业定位 商务会馆 健身会所 影院 会议中心 影院 会议中心 四层 整体定位之 商业定位 功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素 功能分区 业态设置 说明 F3: 餐饮功能 商务餐厅、西餐厅、主题餐厅 此处人流相对不大，环境较好，宜设置相对独立的中高档餐厅 F1: 服务功能 银行、邮局、超市、服饰、礼品店、移动营业厅等 形成一个服务设施聚集区，可利用地下通道过来的人流，并吸引周边居民 F1: 零售功能 以服饰品牌专卖店为主，配套1-2家快餐厅。 树立项目形象，提升租金收益，利用人流。 F2：儿童娱乐零售功能区： 儿童游乐场、儿童培训、玩具店、童装店。 吸引家庭型消费者，驻留人流。 F3-4：家庭娱乐、成人娱乐区 特色餐饮、电玩城、KTV，健身中心等。 利用娱乐将人流向上吸引，为酒店式公寓提供生活娱乐配套，利用餐饮配套驻留人流。 F4：商务层 结合屋顶空间 双会议中心 商务会馆。 为办公楼提供完善的商务配套。 F1、F2：女性休闲购物区： SPA馆、瑜伽馆、女子会所等 补充性商业。 利用聚合，吸引女性消费者。 整体定位之 商业定位 强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售 功能分类 面积总数（平米） 比例 餐饮 5000 25% 娱乐 4000 20% 休闲 4000 20% 零售 5000 25% 服务 4000 20% 零售仅占25%，餐饮、休闲、娱乐合计占55%，此种比例结构反映了家庭生活方式中心偏向餐饮、休闲、娱乐的定位方式。 此外，服务功能占20%，所占比例比一般项目较高，主要是因为此区域社区商业不甚成熟，以及为办公、酒店式公寓服务的需要。 整体定位之 商业定位 根据功能分区和目标客群，将项目在整体定位的前提下，划分为3个主题概念 主题定位：新城市---生活一步馆。 主题强调氛围：轻松、愉悦、娱乐、享受、小资情调、感受生活。 主题表现形式：亲切、人性尺度、明快、鲜亮。 1F 休闲购物主题 强调休闲购物、建筑、人三者之间的融合。形成移步换景的效果。 提高购物环境，绿化率和广场的空间面积。 2F 3F ：家庭欢乐主题 强调家庭各成员的满足和互动，提供一种供家庭成员娱乐互动的空间。 关注交流和互动。 增加空间的开敞性。 体现娱乐体验元素。 4F：商务行政主题 强调商务功能，提供一流的会议、商务私享空间。 增加空间的休闲性和一定的私密性。 为酒店式公寓和办公楼提供高品质商务配套。 整体定位之 商业定位 主入口设置广场，提供过渡空间 主出入口前设置500-1000平米左右的下沉式广场或者公共空间。 主出入口和首层标高不宜过高，外部台阶控制在4阶左右。 整体定位之 商业定位 昆之门 项目产品建议 报告分析思路 原方案分析 产品定位建议 办公 酒店式公寓 裙楼商业 产品定位 平面规划 户型建议 配套建议 其它 结合市场情况比较 产品规划建议 方案财务分析 原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成. 写字楼 酒店式公寓 商业 原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成. 产品组合 楼层 总面积 标准层面积 层高 写字楼 3-24层 30000 1200 3.8米 酒店式公寓 3-25层 31200 1300 3.4米 裙楼商业 1-4层 20000 5000 一层5.4 二层4.5 地下空间 2层 22000 11000 3.4-3.6米 总建筑面积：104000平米 地下：22000平米 地上：82000平米 调整后的产品和面积组合 原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。 兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。 从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。 原方案问题点 首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。 建议方案解决的问题点 建议产品