物业管理财税基础∶第五章物业管理 成本费用管理.pptVIP

第五章物业管理 成本费用管理 第一章物业管理 成本费用管理 第一节物业管理 成本费用 第二节物业管理 企业成本控制与管理 第三节期间费用的控制 主营业务成本 主营业务成本 ：是指物业管理企业在从事物业活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理、和服务所发生的各项直接支出，包括直接材料费、直接人工费和间接费用等项目。 其他业务收入 其他业务收入 核算企业除主营业务收入以外的其他销售或其他业务的收入，如材料销售、 代购代销、包装物出租等收入。 “ 管理费用 ” 管理费用：核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用， 包括董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的、或应由企业统一负 的公司经费(包括行政管理部门职工工资.修理费.物料消耗.低值易耗品 差旅费等)、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费(包括董事会成员 津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、 业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、 矿产资源补偿费、无形资产摊销、职工教育经费、研究与开发费、排污费、 存货盘亏或盘盈(不包括应计入营业外支出的存货损失)。计提的坏账准备和 存货跌价准备等。 财务费用 财务费用 ：核算企业为筹集生产经营所需资金等而发 生的费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑 损失(减汇兑收益）以及相关的手续费等。 物业管理企业营业成本核算特点——营业成本的核算 ①没有生产过程，其全部经营过程为管理和服务，也没有销售过程，因此不能区分生产成本和销售成本，总称为营业成本。 ②不核算在产品，物业管理服务工作的周期较短，一般不存在在产品。 ③成本构成中，间接费用比例大。 ④以小区（楼）管理处为成本核算对象。 ⑤成本核算宜采用品种法，品种法是指按成本计算对象为单位，归集和分配费用类计算成本计算对象的一种方法。 物业管理企业共同费用的分配 分配率= 某成本计算对象应分配份额=该成本计算对象的成本动因×分配率 第二节物业管理 企业成本控制与管理 会计成本和管理成本 成本控制和标准成本 成本费用管理的原则 标准成本的计算和分析 成本性态与相关范围 相关范围及意义 高低点法的优、缺点 优点：简便易行，容易理解。 缺点：建立的成本性态模型很可能不具 有代表性，容易导致较大计算误差。 回归直线法例：某企业1—8月份各月的维修工时和维修费有关资料如下： 直接材料的成本差异分析 直接材料实际成本与标准成本之间的差额，是直接材料成本差异。该项差异形成的基本原因有两个：一是价格脱离标准，二是用量脱离标准。前者按实际用量计算，称为价格差异；后者按标准价格计算，称为数量差异。 直接人工成本差异 直接人工成本差异，是指直接人工实际成本与标准成本之间的差额。它也被区分为“价差”和“量差”两部分。价差是指实际工资率脱离标准工资率，其差额按实际工时计算确定的金额。又称为工资率差异。量差是指实际工时脱离标准工时，其差额按标准工资率计算确定的金额，又称人工效率差异。 人工成本差异 工资率差异=实际工时× （实际工资率－标准工资率） 人工效率差异=（实际工时－标准工时）×标准工资率 （三）变动制造费用的差异分析 变动制造费用的差异，是指实际变动制造费用与标准变动制造费用之间的差额。它也可以分解为“价差”和“量差”两部分。价差是指变动制造费用的实际小时分配率脱离标准，按实际工时计算的金额，反映耗费水平的高低，故称为耗费差异。量差是指实际工时脱离标准工时，按标准的小时费用率计算确定的金额，反映工作效率变化引起的费用节约或超支，故称为变动费用效率差异。 变动费用效率差异=（实际工时 －标准工时）×变动 费用标准分配率 变动费用耗费差异=实际工时× （变动费用实际分配率－变动费用标准分配率） 固定制造费用差异 二因素分析法，是将固定制造费用差异分为耗费差异和能量差异。 耗费差异是指固定制造费用的实际金额与固定制造费用预算金额之间的差额。固定费用与变动费用不同，不因业务量而变，故差异分析有别于变动费用。在考核时不考虑业务量的变动，以原来的预算数作为标准，实际数超过预算数即视为耗费过多。其计算公式为： 固定制造费用耗费差异=固定制造费用实际数－固定制造费用预算数 能量差异是指固定制造费用预算与固定制造费用标准成本的差额，或者说是实际业务量的标准工时与生产能量的差额用标准分配率计算的金额。它反映未能充分使用现有生产能量而造成的损失。其计算公式如下： 固定制造费用能量差异=固定制造费用预算数－固定制造费用标准成本 =固定制造费用标准分配率×生产能量－固定制造费用标准分配