文殊院项目一期投资估算表.doc

一、项目一期用地平衡表： 项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期总用地面积合计 112.985亩 拍卖土地面积合计 34.839亩 地上建筑部分面积合计 51352.3365 78.146亩 一期平均容积率 0.9857 说明： 1.根据委托方提供的相关资料，“文殊院”项目一期的土地成本由该宗地的拆迁成本构成。根据委托方提供的资料以及成都市旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁成本为人民币5.5亿元。加之两年多空置的资金利息（按每年10%累计计算），共计6.5亿元，宗地面积为112.985亩，折合拆迁成本为575.30万元/亩。 2.其中地上建筑部分（B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6）土地拆迁成本为：78.146*575.30= 44957.29万元。 3.其中C3、C、C7用于拍卖的三块土地拆迁成本为：34.839*575.3= 20042.8767万元。 文殊院项目一期投资估算表（总投资为X） 　 　 　 面积 元/平方米 合计计费 一、土地取得费用 　 　 　 　 449572902.3 二、前期工程费用 　 　 　 　 6692869.645 1.规划设计费 建安费*2% 　 　 　 2800378.768 2.可行性研究费 X*0.1% 　 　 　 811350.687 3.水文、地质勘探 　 　 51352.34 10 513523.365 4.“三通一平”费 　 　 51352.34 50 2567616.825 三、房屋开发费 　 　 　 　 156865027.7 1.建安工程费 　 　 　 　 140018938.4 1.1地下车库 　 　 33000 15001.1地上全木商业 　 　 5968 30001.1地上框架商业 　 　 45384.34 16004 2.公共设施配套费 　 　 2000 700 1400000 3.基础设施建设费 　 　 　 　3 3.1自来水、雨水、污水设施费 　 　 　 51352.34 50 2567617 3.2天然气、供电、电信设施费 　 　 　 51352.34 65 3337902.1 3.3道路、绿化、室外照明费 　 　 实际面积 32000 250 8000000 3.4干线、干道、干管接口费 　 　 　 51352.34 30 1540570.2 四、管理费 X*2% 　 　 　74 五、财务费 　 　 　 　1.借款利息 700000000 0.138 　 　2.融资费用 利息*1% 　 　 　 966000 六、营销费用 　 　 　 　1.营销推广费用 　 销售收入*3% 　 　 　81 1.1销售代理费用 　 销售收入*3% 　 　 　81 2.土地拍卖费用 拍卖佣金*1% 　 　 　 2438712.387 七、开发期税费 　 　 51352.34 140 7189327.11 八、其它费用 X*0.5% 　 　 　 4056753.435 九、不可预见费用 上述各项*3% 　 　 　03 十、总投资（不含C3、C5、C7） 　 　 　 　 811350687 十一、总投资（一期全部） 　 　 　 　 　 1011777785 二、项目一期投资估算表： 项目(不含C3、C5、C7) 总开发价值 项目总投资 销售税金及附加 税前利润总额 所得税 税后利润 成本利润率 投资利润率 销售利润率 楼面地价 投资单价 金额（亿元） 13.12 10.12 0.5519 1.22 0.3831 0.8371 8.27% 9.8% 8.34% 8754.67元/平方米 15799.68元/平方米 开发价值 销售单价 销售面积 销售收入 销售税金 所得税 税前利润 税后利润 成本利润 商业销售 19000元 51352.3365 975694393.534453112 110680514.99 　 车库销售 2800元 9900（30%）1524600 38610007484400 　 土地拍卖 700