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宏观市场分析透 / 视 / 商 / 圈 市场结论关键词无竞品更进一步说，区域内唯一同类项目中乾国际广场，不是竞争对手，而是会取得共赢的相同期开发品。 阶层定义 来自昆山路以北的大势需求： １、从商圈功能角度看，目前的北行商圈是以便民、大众消费服务为主体。百货商场的品质感不强，经营状况惨淡； 2、从商圈业态方面看，北行商圈缺少时尚流行特色店；缺少有品牌的专门店；缺少休闲娱乐、特色餐饮场所；缺少短租酒店。 商业推广的终极目标 实现整体销售 主力店招商方向 结论 全市典型商业的操作手段 NO.1：全部产权分割出售 典型项目：万达商业广场 利：全部销售 弊：少了大型招商团队的运作，未形成主体带动型商业。 结论：遭到业主投诉，没有实现目标利润，破坏了该形式在市场中 的形象，严重影响了消费者对该手段的信任。不可行。 NO.2：整体出售给商业集团 典型项目： 利：一次性解决问题 弊：很难找到买家。招商过程、谈判过程费时较长，影响其他业态产品销售。 结论：可操作性小，不利于执行 * 2005 中国最佳房地产营销代理机构 辽宁海瑞德房地产开发有限公司 长江街项目营销策略提报 沈阳朗奇传播机构 (8624)海瑞德长江街项目组 2006-12-20 本次提案所解决的问题 第一部分：5万平公寓、住宅产  品的精准定位 第二部分：2万平商业营销攻略 公 寓 住 宅 1-5F　　　　　　　　　　　　　　　商业 本案产品形态 6-28F 15F -2F　　　　　　　　　　　　　 车位、设备间 探索本案5万平 公寓、住宅的市场依据 沈阳六大商圈分布： 太原街商圈 南塔商圈 西塔商圈 五爱商圈 北行商圈 中街商圈 沈阳市公寓产品自2003年起不断兴起，各产品的分布与商圈有着紧密 联系，因此本次市场研究以商圈为切入点。 2003-2006/全市公寓产品主要分布于太原街、金廊、北站CBD、中街、北行商圈之中。 典型项目分析: 典型项目分析: 典型项目分析: 典型项目分析: 06.8 接受认购 未上市 开盘时间 经典生活 水木清华 府兴苑 四季菁华 项目名称 消化率 销售价格 供应面积 产品形态 区域 北 行 商 圈 100%认购 4300元起 80-130平 80、90平主力 1栋板式多层、2栋板式小高、11栋高层 87-122平 4#27F —— 未释放 24-60平 1# 26F 93% 北向4180元起 南向4580元起 40-109平 4栋20F点式高层 10% 1万元起 240-420平/20个 1-3F底商 97% 5000元起 32-65平/360户 5-16F精装公寓 20% 9000元起 150-350平/10个 1-2F底商、3-4F办公 典型项目分析: 价格特征分析： 区域市场分析 置 / 身 / 蓝 / 海 进入区域市场，进入北行商圈 北行商圈 本案位于沈阳市（继中街、太原街商圈后）第三大商圈——北行商圈之中。 目前的北行商圈日人流量可达30万，政府正预将长江街打造成东北第一步行街。 中乾国际广场 本案 区域市场竞争环境描述 1、进入本案所在区域，除中乾国际广场07年持续供应少量新品外，其它可类比项目小面积住宅、公寓产品截至到目前均已基本售罄。 2、从06年同类产品的供销情况来看，此类产品在区域内存有极大的市场空间，来自全市范围以投资、自住、陪读等为主要购买动机的消费者需求旺盛。 3、从销售价格方面看，均单价处于4500-4850元/平，总房款处于20万左右的产品持续旺销。 具体信息未释放，随时跟进 1栋高层 45% 均4850元 40-70平 1栋公寓A座 06.9至今 30% 均4800元 38-75平 1栋写字间C座 中兴商业大厦分店，定项招商 1-4F商场、5F会所 中乾国际 广场 销售周期 销售率 价格/平 面积区间 物业形态 项目名称 区域市场唯一同类产品 区域市场小结 1、小面积、低总价是典型项目热销的鲜明特征； 2、投资、自住、陪读三大需求，是皇姑区北行商圈典型项目消费者构成的基本 结构。 3、区域内临街、具有公建性质的项目底商除中乾国际广场1-4F商业整体招商外， 均以分割发售产权的形式推广（销售并不乐观）。 锁定公寓／住宅目标消费者 三种类型的全城买家 购买动机 投资、自住、陪读 权力顶层 财富顶层 上层（稳定资产层） 中上层（新资产层） 中产稳定层 中产初层 小资 市民阶层 底层 本案的主力客群将属于具有一定财富实力，投资意识强的人群。实力标准介于中产阶层的财富积累,或是具有迅速积累财富的能力和