铁狮门上海新江湾F地块住宅部分前期定位终稿.ppt

(一)报告正文 逻辑推导图 项目位置 项目本身 区域核心价值点(1/5) 区域核心价值点(2/5) 区域核心价值点(3/5) 区域核心价值点(4/5) 区域核心价值点(5/5) 项目价值核心关键：区域价值双升级+综合体属性；项目属于区域最大规模综合体，涵盖商办酒店零售娱乐住宅，将成为区域的发展引擎；而住宅将同时兑现项目综合体与区域价值带来的溢价收益。 后续土地供应不足 4房成交比例增大 180㎡以上产品需求增长迅速 进入09年，300万以上产品占比达40% 大房型受市场欢迎-典型个案 大房型受市场欢迎-典型个案 大房型受市场欢迎-典型案例 项目总体定位 整体定位 整体开发策略 住宅开发策略建议 时间节点策略建议 住宅启动期策略 四房参考-典型项目案例 四房参考-典型项目案例 报告总结 项目价值核心关键：区域价值双升级+综合体属性；项目属于区域最大规模综合体，涵盖商办酒店零售娱乐住宅，将成为区域的发展引擎；而住宅将同时兑现项目综合体与区域价值带来的溢价收益。 大面积户型热销，上海近几年历经房地产市场的繁荣，随着消费升级换代，大面积房型特别是4房集中在220-330㎡，深受市场追捧，如星河湾、翠湖天地嘉苑等典型案例；市中心挤出效应，在市中心房价不断走高，高端市场挤出效应，新江湾城板块或成最佳的承接区域。 总体开发策略：商/办/住/零售/娱乐滚动协同发展，自成体系循环，最大化综合体价值；通过商办娱零售的运营提升项目整体项目品质与整体价、并获得持续的现金，而住宅实现综合体价值溢价并提供强大的现金流；住宅开发策略： 16万纯住宅分3期滚动开发，1期6万㎡，2、3期分别5万㎡；1期建议2011年初上市；住宅启动期策略：市场跟随策略，跟随市场领导者-仁恒，超越汉斯/华润/九龙仓；1期房型配比55%4房280-300㎡，30%大3房220-250㎡，10%小3房180㎡，5%5房400㎡。 (二)中原优势 三十年/遍布全国/专业服务/经验丰富　　 擅长于高端物业/大型品牌开发商 具有丰富的高端物业代理经验，服务大型品牌开发商 香港：新世界、新鸿基、嘉里。。。 上海/北京/深圳/广州：万科、中海、华润、招商。。。 具有二三级联动成功经验，运作模式已趋成熟 中原（中国）网络覆盖广，二、三级市场发展比较均衡 2008年度代理服务费收入15.74亿元，销售金额接近160亿元，交易宗数20.8万宗 二级：2008年全年在中国大陆策划代理项目500个 三级：至今，全部为直营，达560间(上海180家分行，10个豪宅部) 中原代理项目近2年荣获奖项（上海） 盛高·康桥名郡 07年8月全市别墅销售冠军 盛高·东方庭院 07年9月全市别墅销售冠军 万科·燕南园 08年9月全市别墅销售亚军 华润·上海滩花园 08年10月市中心高端公寓销售双冠 08年11/12月市中心高端公寓销售亚军 金地·格林世界 08年度住宅销售面积冠军 金地·未未来 08年度住宅销售套数亚军 2009年上海高端物业销售业绩突出 二三级联动/模式成熟/三环相扣/有机整体 超值渠道配合项目宣传曝光 上海中原180家门店——180个售楼处/主要集中在内环内 核心发展商核心项目 核心发展商核心项目 (三)合作模式 中原地产独家代理 （ 二三级联动） Thank you The end. 市场 趋势 新江湾城，呈现供不应求，供应占杨浦70%，成交占杨浦区63%，已成为杨浦区标杆住宅板块；单价水平，公寓目前已到2.6-3.3万元/㎡，华润联庭4.4-5.0万元/㎡；总价水平，公寓总价水平达到942万，华润橡树湾联庭总价973万；新江湾城板块，未来将成为杨浦区住宅标杆区域。 总结(2/3) 定位 策略 根据项目土地属性高端，区域集高规划、教育、生态、交通等高质素在上海稀缺而唯一，非常契合豪宅客群居住需求，综合考虑市场大房型稀缺而受欢迎的以及市中心挤出效应的态势，项目总体定位：生态建筑/美式大宅。 总结(3/3) 1、30 年专业服务经验 2、大陆22家分公司，项目覆盖30余城市 3、560间地铺（中/港/澳） 4、第二品牌 — 专注高端物业 公开资讯 公平交易 不炒楼 不食价 皇牌代理 信心标记 为您 我做到 2005 内地 2001 香港 1990 内地 1978 香港 “中原地产代理” 1998 “中原(中国)物业顾问有限公司” 收购“利嘉阁”　成立“森拓普” 1992年 上海 1994年 广州 北京 1997年 深圳 华南/华东/环渤海22个城市 业绩奖 合