中原_深圳深业坪山商业前期定位报告_131.pptVIP

深业坪山商业前期定位报告 一、深圳宏观经济及项目营销环境分析 一、深圳宏观经济及项目营销环境分析 深圳经济总量位居全国第四；06年人均可支配收入为22567.08元，年零售总额达1671.29；2010年规划实现零售总额在2400-2600亿元之间。为商业发展奠定了良好的经济基础。 龙岗经济概况： 2006年地区生产总值达到1053.9亿元，同比增长18.0％，比全市高3％。 总体规划：以先进工业为基础，第三产业和创汇农业发达的产业体 系。深圳东部产业强区和现代化新城区。2010年规划人口127（常住 人口，不含暂住人口）万。 城市功能现实与未来：区域性物流中心、旅游中心、工业基地、能源 基地。 关键词： 奥体新城·大运中心：以发展文化体育产业、会展业和综合服务业为 主，承办大运会等各类国际、国内顶尖赛事，举办高交会等。高级医 院、国际学校、高尚购物中心和高尚住宅、星级酒店等配套设施即将 完善。 会展中心 天安数码新城 深大分校 留学生创业园 香港金融服务基地 自行车赛场 深圳大工业区 宝龙工业区 沃尔玛东南亚配送中心 家具产业集散基地 宝龙工业区：东部先进制造园区 龙岗区工业基础强大，各产业分布地较为集中，工业区各厂区的集中易形成人口聚集区。 宝龙工业城地处龙岗与坪山交界处，工业电子及信息产业发达，厂区较为成熟，人口较为集中，为本项目未来入市提供强大的客户资源。 一、深圳宏观经济及项目营销环境分析 2.1坪山宏观规划—深圳东部工业组团 功能定位：深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。其中大工业中心片区重点发展装备制造业、电子信息核心技术及国家级生物医药。 规模：至2010年，组团人口规模控制在100万人以内，组团城市建设用地规模控制在68.33平方公里以内。 这里将成为以高新技术产业为先导、大型工业项目为支柱的现代化工业基地，成为中国大型集团企业和世界跨国公司集中区。 深圳市产业聚集基地：东部国家级产业新城后势看好。相关产业的发展也支撑了项目的消费力。 汽车整车制造及相关配套产业 先进电子制造及电池制造产业 （国家级、未建）深圳生物医药产业基地 2.2坪山宏观规划——深圳东部立体交通网即将构建完成 龙岗区南通道2006年2月开工， 宝荷路口至龙坪快速干道， 8.2 公里双向六车道，08年底完成龙 岗全区规划6条高速公路，即机 荷、深汕深惠高速、东部沿海高 速、六号高速、盐排、惠盐公路 改线工程，规划包括龙岗区第二 通道、中心城外环路、龙岗区南 通道、沙平莞快速路、深平大 道、横坪路和坪西路在内的6条快 速路深惠城际线、杭福深国家铁 路客运专线也将在区域内设站停 车。 区域毗邻未来高速公路、 铁路；交通运输、客流交 通都很便捷。 杭福深客运专线（厦深铁路） 另规划建设穗深港、深莞、深惠、深江四条珠三角城际轨道线 深惠公路改造： 第二条深南大道。 深惠高速： 连接珠三角与深圳。 惠盐高速、盐排高速、 清平、水官、南坪、 盐田港、宝安机场 12号线：连接体育新城、中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14号线。线路由体育新城至坑梓，2030年前通车 3号线：2011年6月前通车。沿东部发展轴，连接特区中心组团、中部服务组团、东部物流组团、龙岗中心组团，沟通布吉、横岗、龙岗3个卫星新城。 14号线：市中心区至坑梓的14号将路经这里 ■目前坪山街道办是坪山最主要的居住区 ■工业区内规划有公园、学校、医院等不断完善的相关配套。 ■ 坪山西区将规划建成近40万的建筑面积的城市居住区。 一、深圳宏观经济及项目营销环境分析 一、深圳宏观经济及项目营销环境分析 一、深圳宏观经济及项目营销环境分析 二、项目营销定位 1.1项目现状分析—项目四至 1.2项目现状分析—项目地块指标 二、项目营销定位 通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律。 根据对深圳22个代表性的社区商业进行调研、分析，得出了一系列 的研究成果。调研对象：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、 西海湾花园、中海湾畔、万科金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲 诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚 蓝海岸、金地海景翠堤湾、万科四季花城、皇御苑、招商海月花园、星 海名城 。 根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。 二、项目营销定位 3.商业规划建议—规划布局：地块形状及数据 本地块： 用地：72640.84平米 容积率：3.0 多、