伟业顾问：北京金融街后沙峪高端项目可研报告2008-72页.pptVIP

区域房地产市场分析 物业类型 联排 典型项目 龙湖·滟澜山 价格特征 （元/平 米） 23000左右 主力总价 （元/平米） 650万-900万 整体供应特征 现状供应不多，市场接受认可度 较高，可能成为区域别墅的新 宠。 南方开发商注重园林景观的打 造，视觉冲击力较强，大面宽小 进深的产品也直接提升了居住品 质。 区域房地产市场分析 物业类型 叠拼 典型项目 水青庭 价格特征 （元/平 米） 12000左右 主力总价 （元/平米） 280万-360万 整体供应特征 从市场表现看，该类产品目前存 在一定的市场接受度，随着区域 配套逐渐完善，市场接受度将会 进一步提升，客户需求也会进一 步增多。 区域房地产市场分析 物业类型 典型项目 价格特征 （元/平 米） 主力总价 （元/平米） 整体供应特征 目前区域此类产品供应相对较 为稀缺，少数项目因为产品品质 不高，售价无法得到有效提升。 洋房 香花畦 8200左右 150万～180万 随着区域配套逐渐完善，如果 此类产品品质在现状基础上有所 提升，该类产品的市场接受度将 会逐渐改善。 区域房地产市场分析 物业类型 典型项目 价格特征 （元/平 米） 主力总价 （元/平米） 整体供应特征 该类产品供应目前主要集中在 日常生活配套相对集中的顺义城 区，存在一定的市场需求。 多层 万科四季花城 8100左右 80万～120万 对于生活配套、公共交通依赖 性相对较强。按照项目所处区域 目前的配套成熟度，与顺义城区 相比，对于此类产品的售价支撑 相对有限。 顺义区从早期的高档别墅项目如丽京花园、名都园、裕京花园、欧陆苑等独 栋为主的别墅项目，逐渐出现了联排、叠拼、洋房、院墅等类独栋产品，产品 形式和类别不断丰富，需求不断多样化；受政府不再审批别墅用地政策的限 制，作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高，但同时客户对别墅的品质与园林景 观要求也不断提高。 区域发展呈现出从机场两侧，沿温榆河向西、向东两个方向发展的高端别墅 区，即传统温榆河别墅区＋新兴的京东别墅区，连贯成片，产品更加丰富；成 为临空经济带最直接的收益者。该区域不断成熟的配套、交通、教育、居住条 件等，加上温榆河彻底整治，丰富生态走廊等景观资源，高端人群居住区的核 心地位将不容动摇，同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业、跨国公司高 层管理人员和对高端物业的投资者。 区域房地产市场分析小结 顺义区从早期的高档别墅项目如丽京花园、名都园、裕京花园、欧陆苑等独 栋为主的别墅项目，逐渐出现了联排、叠拼、洋房、院墅等类独栋产品，产品 形式和类别不断丰富，需求不断多样化；受政府不再审批别墅用地政策的限 制，作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高，但同时客户对别墅的品质与园林景 观要求也不断提高。 区域发展呈现出从机场两侧，沿温榆河向西、向东两个方向发展的高端别墅 区，即传统温榆河别墅区＋新兴的京东别墅区，连贯成片，产品更加丰富；成 为临空经济带最直接的收益者。该区域不断成熟的配套、交通、教育、居住条 件等，加上温榆河彻底整治，丰富生态走廊等景观资源，高端人群居住区的核 心地位将不容动摇，同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业、跨国公司高 层管理人员和对高端物业的投资者。 产品品质、私属性、景观是此类客户购买时首要关注的因素； 对于价格不是特别敏感，只要产品满意，可以接受更高价格； 对于配套的档次和品质要求较高； 对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。 独栋客户 产品品质、户型面积（总价）、私属性、景观是此类客户首要 关注的重要因素； 在满足居住需求的前提下，适当控制面积、控制总价； 同样对于配套的档次与品质要求较高； 对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。 小独栋客户 与小独栋客户购买特征相似，区别在于对于私属性的追求并不 是那么强烈。 双拼客户 产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素； 因为对别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限， 不会刻意强调私属性。 院墅客户 不同类型客户购买特征研究 产品品质、私属性、景观是此类客户购买时首要关注的因素； 对于价格不是特别敏感，只要产品满意，可以接受更高价格； 对于配套的档次和品质要求较高； 对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。 产品品质、户型面积（总价）、私属性、景观是此类客户首要 关注的重要因素； 在满足居住需求的前提下，适当控制面积、控制总价； 同样对于配套的档次与品质要求较高； 对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。 与小独栋客户购