物业管理文档：附：梅江蓝水假期物业管理方案.docVIP

Word文档仅限参考 Word文档仅限参考 梅江蓝水假期 项 目 概 况 梅江生态居住区简介 梅江生态居住区位于天津市南部,地处河西区、津南区、西青区交汇处,行政隶属河西区,它东起陈塘庄工业区、南至潭江道、西起卫南洼风景区、北到郁江道与黑牛城道接壤,处于天津市主导风向的上风位,是天津市总体规划控制的大气洁净区域。 整个居住区占地191.98公顷,总建筑面积178.24万平方米,水面23公顷,居住区共分为15个住宅区和2个公建区,是一个大型环保生态居住区。 蓝水园简介 地理位置 该项目位于梅江生态居住区一期,南靠珠江道,西临紫金山路,总占地面积为13公顷。 建筑物概况 项目规划建筑面积12.5万平方米,总户数894户,总体建筑以9~12层小高层为主,配以多层、低层以及别墅等多种建筑类型。通过围合式曲线型建筑形式,在保证采光、通风条件良好的情况下,70%的住户家中即可观赏湖景、形成“景观水院”。 3）环境特色 蓝水园项目保留水面2.85公顷,整个小区住宅围绕中央湖景而造,大型湖面进行一些分割配以堤岸、半岛、阳光花房,不但使水可以自然循环,休闲、观景视觉效果更加丰富。 园林环境规划设计随小区主路线层层展开,园林与社区功能高度结合,每块空地都充分得以利用,使不同年龄层次的业主各得其所,一系列不同的绿色空间和组合,使整体环境井然有序、节奏明快、层次丰富、园林效果显著。小区由主入口广场、中心湖景、阳光花房、邻街水景、中心广场等几部分主要景观,主环路设庭园灯,其它景点除庭园灯外还配以各类饰灯及背景音乐,以营造一种休闲和谐的氛围。 4）区内路网结构 蓝水园项目规划人车分流。机动车道沿小区周边布置,车由九华山路进入小区,沿小区外环路行驶,梅江道一侧为车辆出口；沿珠江道一侧预留步行入口,小区内部形成联系各组团的步行系统。在中高层下面设有地下停车库,可以停放252辆；在用地边缘、车道设有地面停车271辆,共计停车523辆。基本满足区内住户70%的车位需求,人流由居住区主入口进入小区,可由步行道直接进入各户,自行车停放在高层地下车库。 5）入户基本设施 项目规划为每户提供“三水”（直饮水、自来水、中水）,利用热电厂余热施行冬季集中供热。体现环保概念,有线电视入户、可视对讲门禁等,并采用信息网络和智能化技术,为每户提供10M带宽高速宽带数据网,建立“六表”（煤气表、电表、暖气表、水表）远传收费系统,且有室内智能报警：煤气报警、远红外探测报警、烟感报警、窗磁报警、紧急呼叫等。高新技术智能化设施,为住户提供安全、便捷、环保的设施。 6）区内配套设施、设备 蓝水园项目规划有地下大型停车场、中庭花园、VIP会所等公共设施,且建立起电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理、保安24小时电子巡更。中高层建筑配置了高速电梯及变频水设备,满足了住户出行、生活的需求。 物 业 管 理 内 容 物业管理将政策和法规为理论数据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位酒店式管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 房屋及设施设备管理 房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、本体共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与管理中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能和完好。工作的多样性 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、地下机动车库等。 根据市政府共用设施和附属建筑、构筑物的类别不