楼房垂直价差和水平价差地确定.doc

垂直价差和水平价差的确定 一、垂直价差的确定 （一）垂直价差的含义及分布规律 所谓垂直价差指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的 单价差额来表示。 随着城市规模的不断扩张及城市化的进程加快，楼盘已从一般的多层发展到带 电梯的小高层、高层及至摩天大楼，使得我们对垂直空间价值的判断准则也随之复杂 起来。一般而言，除非楼盘的最底几层（一般为 层以下）因商业用途而使楼盘的价 ! 值随楼层的增高而减少外，对于带电梯住宅而言，楼层越高，楼价越高；反之，则低。 高层住宅部分的顶楼，相对其他楼层，均有价值较高的特殊性。 根据这一原则，在实际操作中宜就垂直楼层区分价值等级。以一般带电梯住宅 1楼为商业用）为例，均可按基层分为2楼以上到顶楼的各个部分。就2楼以上而言，不论是小高层，还是高层，其最高单价楼层几乎全在顶楼，最低单价楼层则为2楼，至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。顶楼之所以价格最高，主要在于私密性好、采光、通风、视野等较佳条件，而且楼层越多，顶楼的价格也越高。 一旦决定了各楼层之间价格高低的顺序之后，接下来即需选定垂直价格的基准 层，即垂直价差为0的楼层。其他楼层即可根据基准层来制定正负价差。有关基准层的确定一般须视住宅楼层的数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见，如楼高为 7层的多层，可选择4楼为基准层。14层的小高层可选择7楼或8楼作为基准层等。 至于各楼层与基准层的价差也因产品而异。如多层住宅高度较低，各楼层的采 光、通风等条件基本相同，因此，楼层的价格差距一般在50-100元/m2 左右。而高层住宅，特别是二三十层的高层，与基准层的价格差距为100-200元/m2 甚至更大。顶楼与次顶楼的价差往往在500-1000元/m2以上。 （二）影响垂直价差的因素 制定垂直价差，最高与最低单价之价差，可反映各楼层之间可能存在的价差空 间。楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大。影响垂直价差的因素主要有楼层数、市场状况以及目标客户的购房习性等。 1市场状况 当市场状况较好时，价差幅度大；反之，当市场状况不佳时，价差幅度小。 2均价水平 当房地产产品单价水平高时，价差幅度大；当房地产产品单价水平低时，价差幅度小。如平均单价在10000元的房地产产品，其最大价差幅度可能达到2500元；而单价4000元的房地产产品，其价差的最大幅度仅为1000元。 3客户的购房习性 如果目标客户的购房习性比较保守（通常为区域性较强的楼盘），大多无法接受 差异大的价格，因此，价差的幅度不宜过大；反之，若客户多来自本区域之外，或客户 的背景多元化，则价差的幅度可较大。 （三）楼层的定价方式 我们首先来讨论1楼的定价方式。一般而言，无论 楼是作为住宅还是商场来 使用，其价格制定的方式大多以2楼以上平均单价的倍数来计算。 1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1-1.3倍。倍数的大小视环境、配套设施、绿化宽度或庭院大小来确定，具体表现为： （ ）附近的环境优良，适合住家，则价差的倍数较大；反之，则倍数较小。 （ ）配套设施完善，例如邻近即为公园，则倍数较大；反之，则倍数较小。 （ ）庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。 若1楼作为商铺使用，由于商铺与住宅的价值差异较大。因此其价格与2楼以 上的平均价格的差距可能达到2.5-5倍。倍数的大小受行业结构、商业规模、附近商铺的开店率等因素的影响，具体表现为： （ ）附近商铺的开店率高，商业气氛已形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛还未形成，则价差的倍数就小。 （）附近行业结构偏重于零售、服务等行业，则价差的倍数就大；若附近行业的结构多为小作坊（如皮革加工、建材店等），则价差的倍数就较小。 （）楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数就大；如果商业规模小，则价差倍数就小。如 楼商铺是为小区居民所设，规模小，则价差倍数就小：如果 楼商铺的服务对象为全市市民，规模大，则价差倍数就大。 （ ）若2楼也作为商铺的规划，则2楼单价大多为1楼单价的40%-70%。百分比的大小可视情况而定。 （ ）如果地区的消费习惯仅局限于1楼，很难延伸至2楼，则价差百分比就低；如果消费习惯已延伸至2楼，则价差百分比就高。如深圳东门消费者的消费习惯仅局限于1楼，因此，2楼与1楼的价差就非常大。 （ ）如果2楼的商铺面积较大，则价差百分比就大；如果商铺面积较小，则价差百分比就小；如果2楼商品的地区竞争较小，则价差百分比就大；如果商品的地区竞争激烈，则2楼的价差百分比就小。 （ ）若2楼有独立的出入口，进出2楼可以不通过1楼，则价差百分比就大；反之，价差百分比就小，如2楼可以直通过街天桥时，2楼的价差百分比就大。 以上分别说明2楼以上住宅单位与1楼单位的定价。通常2楼以上至顶楼的正 负价差净