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第十四章 房地产保险 第一节 房地产保险概述 第二节 房地产保险的运行 第三节 房地产保险的主要险种 第一节 房地产保险概述 一、房地产保险的含义 房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 就其本质而言，房地产保险是一种经济补偿制度，由大多数人来分担少数人的损失 房地产保险的四个核心要点 经济补偿是保险的本质特征。 经济补偿的基础是数理预测和合同关系。 经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金。 经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担 二、与房地产相关的风险 （一）房地产财产损失 按损失原因分为直接损失和间接损失 直接损失指的是房地产财产因自然风险或行为风险等的作用造成房地产本身直接损坏或灭失，导致房地产本身价值减少的部分 间接损失指的是房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低的部分以及因财产直接损失使未来营业收入的减少及支出增加的部分 （二）房地产责任损失 房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，它涉及房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节。由于这些环节的相关人员(单位)的责任，而发生房屋设计不当、营建质量低劣和管理不善等造成的对第三者人身伤害或财产损失，相关人员(单位)就负有赔偿责任。房地产责任损失还包括房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失 （三）房地产人身损失 它主要是指个人房地产抵押借款的借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内(通常是债务偿还期内)死亡或失去工作能力，而给债权人带来的损失；它还包括房地产行业的职工人身伤害损失 三、房地产保险的作用 （一）抵御意外不幸，实现经济补偿 房地产保险可以使人们的房屋及其相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾企业迅速恢复生产经营，帮助受灾家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保险，有利于社会安定 （二）推进住房制度改革，解除居民后顾之忧 随着住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房这个大商品正逐步走向市场。随着住房改革的深入，个人购买房屋正逐步增加。住房安全与否对一个家庭来说极其重要，对住房的质量要求也十分迫切，这就要求保险公司为拥有私房的居民及时提供保险服务 （三）增强受保人的信用，促进资金融通 个人住房抵押贷款将随住房商品化进程的加速而成为金融机构资产业务的一个重要组成部分。银行为了保障贷款资金的安全，要求借款购房者投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保险，这可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融通 （四）保险社会财富安全，增强社会防灾救灾力量 房地产保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人提出消除不安全因素的合理建议和措施，并运用保险费率高低这一经济手段，督促被保险人实行防灾防损，从而起到促进保障社会财富安全的作用。同时，承保人一般设有专门的防灾部门和人员，又有必要的物力和财力，从事防灾工作，增强了社会防灾救灾力量 （五）降低参与房地产市场的风险，促进房地产业健康发展 房地产开发经营者通过少量的保险费用支出，将其在经营过程由于特定的危险所导致的房屋的损失及由此带来的责任和利益的损失转嫁给保险公司，维持开发商的合理利润，降低开发经营者的风险 （六）促进对外开发，改善投资环境 随着中国正式加入WTO，外商在华投资房地产开发、从事置业投资将会进一步增加，是否有适当的房地产保险等保险配套服务是涉及外商投资环境的重要方面。如果没有良好的房地产保险等保险配套服务，许多外国大公司在进入中国市场从事房地产等投资就会却步。同时，中国的保险业如果不能适应日益国际化的市场，将不能应对外资保险公司的挑战，而办好了房地产保险等险种，就可以促进对外开放的进一步发展、投资环境的进一步改善 第二节 房地产保险的运行 一、房地产保险的参与者 （一）房地产保险人 1．房地产保险人的含义 是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并且承担保险合同约定的赔偿责任或者给付责任的保险公司。在实行保险业分业经营的经营体制下，同一保险人不得同时兼营财产保险业务和人身保险业务，分为财产保险公司(含房屋保险公司)和人身(寿)保险公司 2．房地产保险人的主要权利和义务 房地产保险人的主要权利和义务有： (1)收取保险费的权利。房地产保险人需向房地产投保人收取保险费。 (2)告知义务。订立保险合同时，房地产保险人应当向房地产投保人说明保险合同的条款内容，对于保险合同中规定有房地产保险人责任免除条款的，房地产保险人在订立保险合同时应当向房地产投保人明确说明 2．房地产保险人的主要权利和