强排的方案设计指引.pdfVIP

强排方案设计指引 各业务部门职责 设计部虽然占1/2 主角，但工作量繁重。 营销部 成本部/财务部 + 设计部 项目部 注：鉴于项目设计部业务工作繁重，建议前期土地拓展工作由区域 研发设计中心完成。 核心工作 核心：精准定位、货值最大化、产品决策 + 设计要求：概念设计 预测成本、利润率 注：强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计 理念等 设计前期之要求 1、指标 强排方案 产品决策 产品定位指标 项目定位 2、方案 确定规划草图 成本测算 市场定位 注：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础。 设计前期指标要求 设计前期主要工作 土地 土地区域分析 土地现状分析 分析 土地价值分析 概念方 强排方案分析 产品 竞品楼盘分析 案分析 规划结构分析 分析 意向产品分析 概念方 确定规划结构 案深化 设计前期工作前提 前提一：土地规划要点 红线、容积率、建筑密度、限高、退线、配套等 前提二：项目定位及户型配比 产品类型及配比、住宅面积及配比、商业、会所等 注：前提二很多项目基本缺失，需要研发设计主动补上。不要怕错，敢于制定。 设计前期项目定位示范 项目条件： 1. 由于缺乏配套和交通便利，土地溢价有限 2. 容积率2.5，地价1700，单价6500。 3. 回现压力很大，需要抓刚需和品质市场，扩容达到加大销售量目的。 4. 目前项目配套和环境不支持舒适改善客户需求，今年需要完成改善工作。 市场定位： 主力 产品线 主力户型 主力面积 备注 总价 70平米 2房 45万 刚需 88平米 市场份额80% 紧凑3房 60万 品质 舒适3房 75万 115平米 市场份额20% 强排方案土地分析 土地 土地区域分析 土地现状分析 分析 土地价值分析 土地区域分析 地