XXX1218 美国、德国、日本的房地产信托(REITS).pptVIP

4，改善房地产信托政策环境，加强制度建设 制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题。 5，建立信托企业信用制度 建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。 建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放； 发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。 6，健全信息披露制度 有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。 信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。 （五）信托费用的问题 信托费用的种类包括：信托报酬和受托人因处理信托事务所支出的其他费用。 按照行业惯例，信托公司仅能收取1％左右的信托管理费。 目前在开展房地产信托业务时，信托公司需要在房地产开发商的企业法人与房地产项目的调研方面，在信托产品交易结构的设计以及日常管理方面，在房地产的中后期风险控制等方面，均要投入大量的人力、物力。因此，目前信托公司的信托业务开展存在着投入与产出不匹配的情况。 信托公司的解决方案应当是，在有效防范风险的同时，积极形成房地产信托业务的规模优势和品牌优势，以赢得等大的盈利空间和发展空间。 （六）信托产品的流通性问题 目前我国的房地产信托产品与国内其他金融理财产品相比较，突出的缺点在于产品的流通性较差，投资人只能通过协议转让的方式进行变现，但寻找转让的对象、转让价格的确定等方面存在较大的不确定性。 在实际操作中，一些信托公司已做出了积极的尝试。 例如北方信托与招商银行合作推出了“北方理财一卡通”。信托公司既可以借用银行的渠道发售产品，又为信托产品的再交易提供了平台，有助于提高信托产品的流通性。 西南证券飞虎网推出“信证通”平台，通过这个平台，投资者可随时提出转让或购买某个信托产品。 中煤信托在推出的“车公庄危改小区贷款项目”中承诺： 为了满足受益人的转让需求，受托人将提供不超过本信托计划资金20％的固有财产(资金)，用于受让持有期在6个月以上(合6个月)的信托受益权这意味着，在信托计划发行半年之后，委托人如果出现急需资金的情况，可以将信托计划转让给中煤信托：即信托计划的受益人可以向受托人转让其享有的信托受益权。 目前，为信托产品的受益权转让制定具有可操作性的规则。 包括转让方式、转让价格、转让手续和转让场所等，使资金信托产品具备一定的流动性，是广大投资者普遍关注的问题。 （七）信托产品设计较为单一的问题 目前，很多房地产信托产品设计的运作模式较为单一，多为信托投资公司通过发行集合资金信托计划募集社会资金，然后通过担保、抵押等保证手段，以贷款的形式将资金贷给房地产开发企业使用。 这种运作模式与商业银行的房地产企业开发贷款非常类似，其缺点在于： 一方面，没有充分发挥信托制度优势和管理优势； 另一方面，如果出现与商业银行在争夺优质客户方面的正面冲突，由于在客户网络的建立方面、资金的调度方面以及人才储备等方面信托公司均处于劣势，因此信托公司很难赢得有实力的客户和优质的项目。 信托公司应充分发挥信托的制度优势，通过信托经理团队，运用投资银行的手段，主动发现市场机会，盘活社会存量资源，以获取较高的回报，满足不同投资者的需要。 例如衡平信托设计的解决烂尾楼的信托模式，就充分发挥了信托这一金融工具的特点，运用整合、重组各相关利益主体的手段，提高资产的运营效率，为投资者乃至受托人获得更好的回报。 （八）异地设立分支机构的问题 目前，我国信托监管部门不允许信托公司异地设立分支机构，这必然影响信托公司异地业务的开展。这实质上是人为地形成地方垄断和割据，不利于项目、资金等社会资源的有效优化配置。 对此，一些信托公司的变通做法是在经济发达地区设立办事处，协调当地项目的开展，甚至有的信托公司直接把公司注册地和公司总部搬迁到上海等经济发达地区。 三、规范化发展我国房地产信托融资的思考和建议 （一）我国房地产信托经营管理模式的选择 1，建立房地产投资信托基金 2，建立国有土地信托经营管理运作机制 我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式