XXX房地产新政分析报告.docVIP

2011年初出台的房地产新政分析报告 新年伊始，房地产调控再度发力，1月26日，国务院研究出台了房地产市场调控八项措施（“国八条”）；27日，国务院宣布同意在部分城市进行个人住房征收房产税的改革试点。此次“国八条”的出台和房产税的开征是2010年以来中央对房地产行业进行的第四轮宏观调控，在今年开局之际明确了全年房地产政策基调，即调控将继续沿着从严从紧的方向推进。现将有关情况分析报告如下： 一、政策内容及特征 （一）出台的主要政策 一是国务院研究出台房地产调控八项措施。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八项政策措施。 二是部分城市正式开征房产税。最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。27日，上海市和重庆市的试点方案同时公布，并于1月28日开始正式实行。 比较上海和重庆两地的房产税征收方案，从征税对象上来看，都是针对新购住房，但上海限定于居民家庭第二套及以上住房或非该本市居民家庭在沪新购的住房，重庆则限定于高档住房或外地人员（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套以上普通住房，范围有所不同。从计税依据上来看，两地都暂以市场交易价格为准，同时规定条件成熟时，以评估价格为依据。从税率上来看，都根据房价高低执行差别税率，上海定为0.6%，对市场交易单价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率减为0.4%；重庆规定住房交易单价为重庆主城区房屋均价2-3倍的，税率为0.5%，单价为均价3-4倍的，税率为1%，单价在均价4倍以上的，税率为1.2%。从减免措施上来看，上海规定家庭人均住房面积不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税；重庆规定以家庭为单位，一户家庭只能对一套住房享受减免政策，独栋住宅的，减免180平米，高档住宅的，减免100平米。总的看来，上海市的征收方案覆盖面较广，但税率较低，重庆市的方案覆盖面相对较小，但税率较高。 （二）近几阶段调控政策的比较 房地产宏观调控自2010年初启动以来，大致经历了四次政策高峰，分别是2010年1月、4-5月、9-10月和2011年1月。在这四个调控阶段，主要政策演进和比较情况如下： 2010年1月 4-5月 9-10月 2011年1月 标志性文件 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”） 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”） 央行、银监会、住建部、财政部等部委的一系列联合发文（“国五条”） 国务院关于房地产调控的八项措施（“国八条”） 主要政策内容 地方政府职责 提出加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导 建立考核问责机制 要求各地制定调控实施细则，严格执行问责制 明确市级地方政府要制定并公布房价控制目标 个人房贷政策 二套及以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价 ▲首套房面积在90M2以上的，首付款比例不得低于30%；▲ ▲三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高 ▲首套房贷款首付款比例一律不低于30%； ▲暂停发放三套及以上住房贷款 二套房首付款提比例高至60%，利率不得低于基准利率1.1倍 住房限购政策 ▲房价上涨过快城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数； ▲截止10月有14个城市颁布限购令 ▲各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施； ▲目前已有24个城市实施限购 土地供应政策 提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给 ▲保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%； ▲探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式 加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度 ▲商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；▲推广“限房价、竞地价”的土地出让方式 保障房政策 加快推进保障性安居工程建设 明确2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的任务 ▲建立支持公共租赁住房建设的税收优惠政策； ▲鼓励金融机构支持保障性安居工程建设 ▲单列保障房用地供应计划；▲逐步扩大住房保障制度