XXX年11月上海市住宅市场概况.docVIP

上海市住宅市场概况 1上海市住宅投资开发现状 房地产开发投资保持较快增长 1-11月，上海市房地产开发投资1995.79亿元，比去年同期增长9.3%。占全社会固定资产投资的45.9％，比重同比上升4.3个百分点。其中，住宅投资增长11.9%，办公楼投资增长5.8%，商业营业用房投资下降3.3%。 上海市商品房施工面积12587.43万平方米，住宅施工面积8073.56万平方米，增长16.3%；上海市商品房销售面积1497.96万平方米，其中商品住宅销售面积1211.70万平方米，下降16.5%。 表1 上海住宅建设投资情况 年/月份 累计住宅建设投资额（亿元） 同比增长（%） 2005 936.36 1.49 2006 854.15 -8.78 2007 853.13 -.10 2008 871.52 2.20 2009 918.68 8.90 2010 1229.83 33.9 2011年1-11月 1995.79 9.3 数据来源：上海市统计信息网 2 上海市住宅需求现状 2.1、整体市场价量趋势运行分析 从图1可见，2011年11月份上海市，暂时摆脱连续5个月的成交阴跌之势。 资料来源：合富辉煌房地产 图1 2010年1月-2011年11月上海市商品房供求价走势 供应方面，11月新增供应面积135.91万㎡，共65项目取得预售证，供应面积环比上月再度上涨21.32%，开发商在年底回笼资金压力加大，前期推迟开盘的项目在11月集中推出，导致11月的供应出现大幅增加。预计，随着整体市场的持续低迷，12月份上海新房库存量还会进一步增加。? 成交方面，11月商品房共成交70.52㎡，环比上涨11.21%，为近个5月来首次上涨，但仍为6年来最低。共成交5986套商品房源，主要以公寓项目成交为主。新增供应量与成交量的“剪刀差”继续扩大。 价格方面，11月份商品房均价20799元/㎡，相比上月有下降，降幅为1.45%。均价的下跌和开发商的优惠不无联系，11月打折优惠楼盘约计169个。 2.2、公寓市场走势 从图2可见，2011年11月公寓市场弱势上涨，供应大增，均价跌破20000元/㎡。 资料来源：合富辉煌房地产 图2 2010年1月-2011年上海市公寓供求价走势 11月份公寓供应72.14万㎡，环比上月上浮57.72%，总供应6172套房源。入市楼盘低总价为主。如万科尚源、金地意境、保利叶城等。楼市库存却一直居高不下，按照目前去化速度，市场库存的房源量需要16个月才能完全清空。 11月份，市区楼盘积极供应，两个高端豪宅中建府邸及凯德茂名公馆，都加推或亮相，最高均价达180000万/㎡。 11月份公寓市场共成交42.68万㎡，环比上月小幅上扬9.75%，本轮降价之后，多数降价盘都获得热销，如中海御景熙岸，新城公馆等，随着更多楼盘加入到降价行列，预计12月的成交量仍会在11月基础上有所回升。? 11月份公寓均价自5月份以来首次跌破20000元/㎡，环比下跌4.63 %，为19382元/㎡。11月份开发商打折力度强劲有势。 2.3、别墅市场走势 从图3可见，2011年11月别墅市场趋化稳定，均价走高。 资料来源：合富辉煌房地产 图3 2010年1月-2011年11月上海市别墅供求价走势 供应方面，11月份别墅市场供应面积17.84万㎡，环比上月大幅上涨22.19%。其中杨浦区中建府邸供应面积达2.89万㎡。 成交方面，11月份别墅共成交6.43万平方米，环比上月继续下挫6%，共成交259套。成交量继续下滑，不足去年同期半成，嘉定区凭借成熟大盘金地格林世界以及华润高端项目华润中央公园别墅的集中成交，夺得面积榜冠军。 价格方面，11月份别墅市场均价为32285元/㎡，环比上月上涨20%。独栋别墅的集中成交在一定程度上推升了整体成交均价。如御翠园、佘山月湖山庄，中建府邸，中凯曼荼园等均价都超过11万元/㎡。 3 上海住宅成交均价分析 3.1内中环和中外环成交均价出现上涨 从各环线成交均价看，内中环和中外环出现上涨，涨幅度在10%~15%以内。两环线汇总成交top10里，均价均在5万元/㎡，最高的中建府邸达121894元/㎡。 内环内、外郊环及郊外环小幅下挫2%~6%左右。成交项目主要是近期打折降价较火热的楼盘。 表2 2011年4月到2011年11月各环线成交均价（单位：元/㎡） 商品住宅（剔除动迁配套房） 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月 内环内 41665 48323 51911 50322 50214 56280 59316 55615 内中环 34715 36276 40370 38118