房地产产权与制度.ppt

（八）土地发展权 土地发展权是指改变土地现状、用途和强度等方面的利用方式，进行非农建设开发过程中产生的一种动态的权利归属与利益分配，是落实土地用途管制、耕地与环境保护政策的基础性产权与制度设计。 房地产产权与住房制度 * 5.3 房地产产权 一、房地产产权 实际上就是针对房地产的产权制度安排。 由于房地产所包含内容的差异，房地产产权的内涵也有所不同，一般认为分为广义和狭义两种。 广义的房地产产权既包括土地本身及其所提供服务的所有权、使用权、租赁权等在内的权利束，又包括土地附着建筑物、构筑物等土地改良物的所有权、使用权、租赁权等在内的权利束。 狭义的房地产产权则不包含土地所有权以及由所有权衍生的权利束。 * 二、房屋所有权 1．概念 房屋所有权是完全物权，属于自物权范畴，是房屋所有人在法律限定的范围内，对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。换句话说，房屋所有权就是房地产所有人对其所有的房屋享有完全的、排他的控制和支配权。 2．法律特征 （1）房屋所有权是一种最充分的物权。 （2）房屋所有权是一种绝对权。 （3）房屋所有权是一种垄断权。（一物一权） （4）房屋所有权的标的共同指向的对象是特定的房屋。（比如，涉及拆迁补偿问题） 链接1：重庆钉子户案例 * 3．房屋所有权的种类 （1）国有房屋所有权 国有房屋主要包括，国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房，国家授权机关、企业、事业单位自行管理的公房，佛教道教等宗教用房。 （2）集体房屋所有权 集体房屋所有权是劳动群众集体所有制在法律上的表现。 （3）公民个人所有房屋所有权 公民个人所有的房屋所有权是国家保护公民个人合法财产在法律上的表现。 （4）外产所有权 外产所有权是指外国政府、企业、社团及外国侨民在我国境内所有的房产。 （5）中外合资房产所有权 中外合资的房产是我国企业或经济组织与外国政府、企业或个人合资建造、购买的房产。 5.4 土地制度的概论 一、土地制度的概念和构成： 制度概念 土地制度概念 土地制度的构成 二、土地制度的特点 三、土地制度的演进与改革 1、制度是约束人们行为的一系列规则。它抑制着人际交往中可能出现的任意行为和机会主义行为。 经济活动人会以狡黠的方式追求自身的利益，他会随机应变，投机取巧，他会有目的地、有策略地利用信息（包括有时说谎、隐瞒、欺骗等） 制度的涵义 2、制度与人的动机、行为有着内在的联系。 历史上的任何制度，都是当时人的利益及其选择的结果。 3、制度是一种“公共物品”，它不能针对某一个人。制度在发挥作用的群体中，通常是共同的知识。制度为一个共同体所共有，并总是依靠某种惩罚或激励而得以贯彻，由此将人类行为导入可合理预期的轨道。 制度的功能 （1）降低交易成本。有效的制度能降低市场中的不确定性、抑制人的机会主义行为倾向，从而降低交易成本。 （2）为经济提供服务。 （3）为实现合作创造条件。 （4）提供激励机制。所谓激励，就是要使经济活动当事人达到一种状态，在这种状态下，他具有从事某种经济活动的内在推动力。通俗地说，就是调动人们的积极性。 （5）提供保险功能。这一保险机制的关键是能够帮助人们形成他们对自己经济行为可以合理把握的预期。财产权得不到切实的保障，处在经济活动中的人们就缺少基本的安全感，这一点常常是经济秩序混乱的根源。经验表明，滥用资源、不重积累、分光吃净等短期化行为，是现行制度保险功能残缺的表现。 是 一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。 土地关系 反映 社会生产力的发展 形成和发展 取决于 一、土 地制 度 5.4.1土地制度的概念 二、土地制度的特点 地位的基础性 国度的差异性 构成的复杂性 三、土地制度的客观性和有效性 1、客观性 土地制度的客观性是指土地制度的形成、演变是不以人们的意志为转移的，而取决于客观条件的（最主要是经济关系、生产力状况）。 影响土地制度的条件： 最主要：经济条件； 还有：政治、文化、民族、历史。 提问：迄今人类经历哪五种土地制度？ 三、土地制度的客观性和有效性 1、客观性判断土地制度是否切合客观实际，是否有良好作用和结果，要考虑： ◆是否有利于土地资源的充分而合理利用； ◆是否有利于促进农业生产整个社会经济的发展； ◆是否有利于保障土地所有者和使用者的基本利益； ◆是否能兼顾国家的利益； ◆是否有利于稳定社会秩序。 三、土地制度的客观性和有效性 2、有效性 有效性是指土地制度能够适应客观经济条件和其他